Deutschlands Büros stehen überwiegend leer

Dieses Szenario beschreiben die Geschäftsführer der Bauakademie Performance Management GmbH, Andreas Kühne und Sipho Fuhr, anlässlich des Erscheinens des NEO-Betriebskostenreports für Büroimmobilien 2022. Die Bauakademie untersucht als praxisorientiertes Institut an der Berliner Hochschule für Technik seit mehr als 25 Jahren die Betriebskostenentwicklung in deutschen Büroimmobilien.

Der NEO-Report wird in Zusammenarbeit mit renommierten Unternehmen, die die verschiedenen Perspektiven der Bereitstellung und Nutzung von Bürogebäuden repräsentieren, erstellt. Nun liegt mit dem NEO 2022 die neue Ausgabe vor. Die im Vergleich zum Vorgängerreport deutlich gewachsene Datenbasis lieferten diesmal rund 800 Gebäude von 40 namhaften Eigentümern und Dienstleistern aus ganz Deutschland, was rund zwölf Millionen Quadratmetern Bürofläche entspreche.

Betriebskosten entwickeln sich sprunghaft

Im neuen Bericht wird ausführlich und getrennt nach Investoren und Selbstnutzern auf die sprunghafte Entwicklung der Betriebskosten unter Berücksichtigung von Faktoren wie Homeoffice und dessen Auswirkungen auf die CO₂-Emissionen eingegangen und gemäß den verschiedenen Einflussgrößen auf die Kostenhöhe ausdifferenziert. Dabei werden die den Kosten zugrundeliegenden Service Level, aber auch das Gebäudealter, die Objektqualität, Büroauslastung und weitere Vergleichsmerkmale ausführlich betrachtet.

Wie lässt sich der Assetklasse „Büro“ eine positive Zukunft geben?

Geschäftsführer Andreas Kühne betont die hohe Relevanz von NEO für den Markt: „Die Ergebnisse machen deutlich, dass trotz niedriger Auslastung, die Kosten hoch geblieben sind. Dabei gilt zu beachten, dass rund ein Drittel der Ausgaben durch ein abgestimmtes Handeln von Nutzern, Vermietern und Betreibern beeinflusst werden kann. In der Gesamtbetrachtung deuten alle Indikatoren darauf hin, dass sich Flächenbedarfe und Nutzungen stark wandeln werden. Es sollte sich also heute mit den Fakten vertraut machen, wer dauerhaft wettbewerbsfähig bleiben möchte. Nur auf dieser Basis können geeignete Strategien für eine positive Zukunft der Assetklasse Büro entwickelt werden.“

Wie sind die Kostenunterschiede alter und neuer Büros?

Die Daten zeigten zum Beispiel, dass in älteren Bürogebäuden mit großzügigeren Bürostrukturen der Flächenbedarf je Mitarbeiter rund 40 Prozent höher ist als in jüngeren Immobilien. Da die älteren Gebäude weniger technisiert seien, lägen ihre Betriebskosten gleichzeitig um knapp 30 Prozent niedriger als die der jüngeren Gebäude. Beide Effekte zusammen bewirkten, dass der Kostenvorteil der älteren Gebäude aufgezehrt werde und die jüngeren Gebäude trotz besserer Flächeneffizienz nicht günstiger seien. Eine Schlussfolgerung daraus sei, ältere Liegenschaften so umzugestalten, dass sie die Grundlage bilden für räumlich und zeitlich flexible Arbeitsmodelle.

Wie stark hat Covid die Büroauslastung verändert?

Eingehend untersuche der Report auch den Zusammenhang zwischen der veränderten Büroauslastung im Verlauf der COVID-19-Pandemie und den Betriebskosten. Das ermögliche Rückschlüsse auf moderne Büronutzungskonzepte, die schon vor der Pandemie von vielen Unternehmen umgesetzt worden seien.

Welches Arbeitsmodell benötigt wie viel Fläche?

Eine Analyse der Kennzahlen zum Flächenverbrauch eines Arbeitsplatzes unter Einbeziehung verschiedener Konzepte, wie etwa Desk Sharing, Kombi- oder Gruppenbüros im Vergleich zu klassischen Zellenbüros sei ebenfalls Bestandteil des Reports. Darüber hinaus werden die Betriebskosten eines Gebäudes nach ihrer Steuerbarkeit durch den Betreiber oder das Verhalten der Nutzer sowie unter Berücksichtigung der Fixkosten untersucht.

Beispielrechnungen zu den Klimaauswirkungen des Energieverbrauchs

Erstmals sei im diesjährigen NEO auch die Berechnung des vollständigen CO₂-Fußabdrucks und eine Gegenüberstellung von Neubau, Kernsanierung und Bestandshaltung im Report enthalten. Außerdem sei die Einordnung von CO₂ -Emissionen in den CRREM-Reduktionspfad zum Erreichen von Klimaneutralität Bestandteil des NEO. Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) beschreibt auf Basis wissenschaftlicher Berechnungen zum maximal verfügbaren globalen Emissionsbudget länder- und nutzungsspezifische Pfade zur Dekarbonisierung.

Da die betriebsbedingten CO₂-Emissionen nur einen Teil der Gesamt-Emissionen darstellen, wird der Betrachtungshorizont bewusst auf den gesamten Lebenszyklus ausgeweitet. So berücksichtige NEO erstmals auch die so genannten grauen Emissionen, auch „embodied carbon“ genannt.

Der vollständige NEO-Report kann unter diesem Link bestellt werden.