Die feine Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern teilt sich etliche Bestandteile der Immobilie. Der Eingang und das Treppenhaus, Aufzug und Funktionsräume im Keller zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Manchmal ist die Unterscheidung zum Sondereigentum der Wohneigentümer aber nicht leicht zu treffen und es stellt sich die Frage, wie weit der einzelne innerhalb des Gemeinschaftseigentums agieren darf.

Ein Keller- oder Hobbyraum kann ein Gemeinschaftseigentum sein. Manchmal ist die Unterscheidung schwierig. Collage: Adobestock/trekandshoot; Pixelio/ Thorben
Ein Keller- oder Hobbyraum kann ein Gemeinschaftseigentum sein. Manchmal ist die Unterscheidung schwierig. Collage: Adobestock/trekandshoot; Pixelio/ Thorben

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Gerichtsurteile ausgewählt, in denen es um solche Fälle geht.

Wichtig, aber nicht immer richtig: Die Teilungserklärung

Bei den Wasserleitungen einer Wohnanlage besteht in der Regel kein Zweifel daran, dass sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das hat mit der überragenden Bedeutung der Wasserversorgung zu tun. Doch was geschieht eigentlich dann, wenn in der Teilungserklärung das genaue Gegenteil steht - das heißt, wenn die Leitung dem Sondereigentum zugeschrieben wird? Der Bundesgerichtshof entschied, dass dies unerheblich sei.
BGH, Aktenzeichen V ZR 57/12

Tragende Garagendächer

Auch das Dach eines Gebäudes gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Bis hinauf vor das Bundesverfassungsgericht wurde darum gestritten, ob dies auch für einzelne Garagen gilt, die dem Sondereigentum zugeordnet sind. Die Karlsruher Richter gingen bei den Garagen von tragenden Gebäudebestandteilen aus, die deswegen als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums zu betrachten seien.
BVG, Aktenzeichung 1 BvR 1925/13

Genehmigungspflichtige Veränderungen

Wenn ein Eigentümer aus seinem Sondereigentum heraus die Interessen der Gemeinschaft berührt bzw. beeinträchtigt, dann benötigt er die Zustimmung der Miteigentümer. So war bei einem Wohnungsbesitzer, der in einen Fensterrahmen, der zum Gemeinschaftseigentum gehörte, ein Loch bohrte, um eine Klimaanlage einbauen zu können. Das Amtsgericht München ging bei diesem Eingriff von einer baulichen Veränderung aus, die genehmigungspflichtig gewesen wäre.
AG München, Aktenzeichen 484 C 17510/18

Spielplatz auf Gemeinschaftsfläche

Besteht eine behördliche Auflage, wonach auf der Gemeinschaftsfläche einer Wohnanlage ein Kinderspielplatz mit einer bestimmten Ausstattung entstehen muss, dann können einzelne Eigentümer dies später einklagen. Konkret war der Spielplatz ein Bestandteil der Baugenehmigung gewesen. Das Argument der Verjährung akzeptierte das Amtsgericht München nicht. Es handle sich hier um einen Anspruch, der sich stets erneuere, so lange der Kinderspielplatz nicht bestehe.
AG München, Aktenzeichen 481 C 17409/15

Einbau eines Aufzugs

Für betagte oder kranke Wohnungseigentümer kann der Einbau eines Personenaufzuges (nicht zu verwechseln mit einem Treppenlift) sehr wichtig sein. Ohne eine solche technische Hilfe sind sie unter Umständen nicht mehr in der Lage, ihre Immobilie im gewohnten Umfang zu nutzen. Trotzdem wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass bei dieser baulichen Maßnahme im Gemeinschaftseigentum alle Miteigentümer zustimmen müssten. Das gelte selbst dann, wenn der betroffene Sondereigentümer alle Kosten übernehme.
BGH, Aktenzeichen V ZR 96/16

Übertragung eines Hobbyraumes

Manchmal kommt es vor, dass sich zwei Eigentümer auf eine teilweise Übertragung isolierten Sondereigentums vom einen auf den anderen einigen. Das Oberlandesgericht München musste klären, ob die Gemeinschaft einem solchen Geschäft zustimmen muss. Es ging um einen Hobbyraum, den einer vom anderen erwarb. Die Mitwirkung der anderen Eigentümer sei hier nicht nötig, so die Richter, denn ihre Rechtsstellung sei von der Veränderung nicht betroffen.
OLG München, Aktenzeichen 34 Wx 440/16

Sanierung von Sondereigentum

Umgekehrt muss sich die Gemeinschaft hüten, ungefragt in das Sondereigentum eines ihrer Mitglieder einzugreifen. In einem Fall in Bayern hatte man gegen den Willen des Sondereigentümers seine Duplex-Garage (wie auch alle anderen) sanieren lassen und anschließend versucht, die Kosten auf ihn abzuwälzen. Das Landgericht München akzeptierte das nicht. Die Gemeinschaft könne keinen Kostenersatz verlangen. Ein späterer Ersatzanspruch komme allenfalls dann in Frage, wenn die Sanierung zwingend geboten sei.
LG München, Aktenzeichen 1 S 12786/15

Zuordnung eines Innenhofes

Vor dem Oberlandesgericht Hamm ging es um die komplizierte Zuordnung eines Innenhofes innerhalb einer Wohneigentumsanlage. Einerseits war dieser Innenhof komplett von einer Eigentumswohnung umschlossen, was für eine Sondereigentumsfähigkeit sprach. Andererseits war er nach oben offen, was wiederum für eine Verantwortlichkeit der Gemeinschaft sprach. Die Richter gaben jedoch dem ersten Argument das größere Gewicht und widersprachen der Zuordnung als Sondereigentum nicht.
OLG Hamm, Aktenzeichen 15 W 398/15

Zugang zum Gemeinschaftseiegntum

Der Zugang zu einer gemeinschaftlichen Heizanlage darf nicht über eine bestimmte Eigentumswohnung erfolgen. Das kommt in der Praxis zwar ohnehin selten vor, doch in einem Fall vor dem Oberlandesgericht Dresden war es genauso. Daraufhin weigerte sich das Amtsgericht Pirna, diese Aufteilung ins Grundbuch einzutragen. Eine Zivilkammer des Oberlandesgerichts entschied, das müsse geändert werden, denn ein ständiger ungehinderter Zugang zur Heizanlage sei bei der bestehenden Lösung nicht gewährleistet.
OLG Dresden, Aktenzeichen 17 W 233/17

Quelle: Infodienst Recht und Steuern der LBS

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