Postbank Wohnatlas

Immobilienpreise sinken 2022 inflationsbereinigt leicht

Nach mehreren Jahren des Anstiegs sind 2022 die Preise für Wohneigentum in Deutschland erstmals in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte leicht gefallen – zumindest real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 6,9 Prozent in 2022. Am Tag der Veröffentlichung des Wohnatlas hat die EZB den Leitzins erneut um ein Viertelprozent erhöht.

Nach jahrelangen rasanten Steigerung stagnierten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Verkäufer warten ab, wie die weitere Zinsentwicklung ist. Foto: Adobestock/2ragon
Nach jahrelangen rasanten Steigerung stagnierten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Verkäufer warten ab, wie die weitere Zinsentwicklung ist. Foto: Adobestock/2ragon

In rund 63 Prozent der Regionen konnten Eigentumswohnungen im Bestand 2022 real günstiger erworben werden als im Vorjahr. Das betrifft die sieben größten Metropolen stärker als die Mittelstädte. In etwa 37 Prozent verteuerten sich die Preise real, etwa in den Ferienregionen an der Nordsee, die sich weiter großer Beliebtheit erfreuen. Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisabfall gegenüber 2021 inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent. 2021 hatte das reale Plus noch 14,2 Prozent betragen, im Jahr davor 9,6 Prozent. In nominaler Rechnung, ohne Berücksichtigung der Inflation, welche sich individuell sehr unterschiedlich auswirken kann, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte dennoch um 6,2 Prozent gegenüber 2021. Dies sind Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2023".

Insgesamt beträgt der Preisverfall 0,7 Prozent

Gestiegene Zinsen, eine stark steigende Inflationsrate und eine auf hohem Niveau stagnierende Nachfrage bestimmten 2022 den Immobilienmarkt in Deutschland. Nominal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland weiterhin leicht – real sinken sie zurzeit vielerorts.

"Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei. Aktuell stagnieren beziehungsweise sinken die Preise angesichts einer leicht nachlassenden Nachfrage in Folge steigender Zinsen und erhöhter Lebenshaltungskosten", sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement und damit auch für das Immobiliengeschäft der Postbank verantwortlich.

Preise in Metropolen fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen Städten

Großstädte wie die "Big 7" waren im Durchschnitt von dem realen Preisrückgang stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Das zeigt auch der Preisatlas, den Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank berechnet haben. So sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen real um -4,3 Prozent, im Durchschnitt über alle Mittelstädte um -1,5 Prozent und über alle Landkreise um -0,1 Prozent.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen

Die bayerische Landeshauptstadt ist und bleibt ein teures Pflaster. Bundesweit gibt es keinen Ort, an dem Kaufinteressierte für den Quadratmeter mehr bezahlen müssen. Allerdings fiel der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand real um -6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro pro Quadratmeter. Zweitteuerste Stadt unter den sieben größten deutschen Metropolen ist Hamburg. Hier wurden im Schnitt 6.685 Euro pro Quadratmeter fällig – inflationsbereinigt ein Abfall um -3,9 Prozent. Die Hansestadt überholte Frankfurt am Main, die Mainmetropole rangiert im Ranking der Big Seven mit 6.654 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei vor Berlin mit 5.904 Euro.

In der Hauptstadt fiel der reale Kaufpreisrückgang mit -0,1 Prozent gering aus im Vergleich der Big Seven. "In Berlin ist die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch, etwa weil die Einwohnerzahl kontinuierlich steigt. Gleichzeitig hinkte die Hauptstadt in Sachen Preisniveau lange Zeit hinter anderen Metropolen hinterher und hat somit noch Nachholpotenzial", so Kuhn.

Den höchsten realen Preisabfall unter den größten sieben deutschen Städten verzeichnete München. Er lag, wie bereits erwähnt, bei -6,9 Prozent, 2021 hatten die realen Preise dort noch um 15,3 Prozent zugelegt. Auf Rang zwei rangierte Frankfurt am Main mit einem Minus von -5,9 Prozent. Auch in Düsseldorf und Stuttgart sanken die Preise real um mehr als fünf Prozent.

Preisentwicklung in den Landkreisen

Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen ausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes wie etwa Miesbach. Allerdings fielen hier die Preise im Vergleich zu 2021 real zumeist – die Ausnahme bilden der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Kaufpreisanstieg von real 3,4 Prozent und Miesbach (0,4 Prozent). Der Landkreis München fällt von Platz 3 im Vorjahr auf den 4. Rang. Bad Tölz-Wolfratshausen wird aus den teuersten zehn Landkreisen verdrängt.

Niedrige Kaufpreise herrschen in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen, besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer 2022 im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt, im Vogtlandkreis in Sachsen sowie im Landkreis Greiz in Thüringen weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter. In München jedoch fast 10.000 Euro und in Frankfurt am Main rund 6.700 Euro.  (Red.)

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