Leben im Eigentum war auch 2021 deutlich günstiger als zur Miete wohnen
Das ist das Ergebnis des jüngsten Wohnkostenreports des Wohnungsprivatisierers ACCENTRO Real Asset AG. Erstellt wurde die Analyse in der siebten Auflage durch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Der Studie zufolge war der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland 2021 im bundesweiten Durchschnitt 59,2 Prozent günstiger, als diese zu mieten. Damit sei der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung um etwa drei Prozent gegenüber 2020 gestiegen. Selbstnutzer lebten in allen 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten günstiger als Mieter (im Vorjahr waren es 399), auch in den Metropolen. Sie bezahlen durchschnittlich 4,21 Euro pro Quadratmeter gegenüber Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen von 10,30 Euro je Quadratmeter und Monat.
Für den Wohnkostenreport vergleicht das IW die Wohnkosten von Eigentümern und Mietern; bundesweit wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und die Opportunitätszinsen auf das Eigenkapital sowie durch die Instandsetzungen und den Wertverzehr ergeben.
Mietern entgeht der Zinsvorteil
Das IW hat mehrere Gründe dafür identifiziert, dass Wohneigentümer günstiger wohnen als Mieter. Durch die bis Ende 2021 weiter günstigen Zinsen für Hypothekendarlehen sind die bereits zuvor sehr günstigen Kosten für Wohneigentümer noch einmal gesunken. Zwar sind die Kaufpreise weiter gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht.
Selbstnutzer auch in Großstädten im Vorteil
Gerade in ländlichen Gebieten und Regionen mit niedrigen oder mittleren Kaufpreisen waren 2021 weiterhin entscheidende Selbstnutzerkostenvorteile zu beobachten. So waren die Vorteile im Landkreis Sömmerda in Thüringen am größten. Aber auch in den hochpreisig geprägten Metropolen, die traditionell geringere Selbstnutzerkostenvorteile als der ländliche Raum aufweisen, konnten weiterhin große Kostenvorteile beobachtet werde. Dort reicht der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 47,3 Prozent in Berlin (2020: 40,8 Prozent) über 53,7 Prozent in Hamburg (2020: 50 Prozent), 54,9 Prozent in München (2020: 53,4 Prozent), 59,3 Prozent in Stuttgart (2020: 57,9 Prozent), 63,7 Prozent in Frankfurt a. M. (2020: 60,4 Prozent), 65,7 Prozent in Düsseldorf (2020: 64,1 Prozent) bis hin zu 66,2 Prozent in Köln (2020: 65 Prozent).
Die Zinswende kommt am Immobilienmarkt an
Inzwischen sind die Zinssteigerungen des ersten Halbjahres 2022 am Immobilienmarkt angekommen. Das wird sich gemäß den Studienautoren 2022 in Form steigender Selbstnutzerkosten niederschlagen. Preisrückgänge seien hingegen kurzfristig nicht zu erwarten. „Der Markt kann den bisherigen Zinsanstieg gut verkraften. Steigende Baukosten und eine weiter steigende Nachfrage nach dem knappen Gut Eigentumswohnung stabilisieren den Markt“, erklärt Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“
Schon 2 Prozent Zinsanstieg verteuern Selbstnutzung empfindlich
Im Wohnkostenreport werden drei verschiedene Zinsszenarien verglichen. Ein Bauzins von zwei Prozent würde demnach zu einem Anstieg der Selbstnutzerkosten von 66 Prozent auf 6,97 Euro pro Quadratmeter führen. Bei einem Zins von 2,5 Prozent würden die Selbstnutzerkosten auf 8,55 Euro mehr als verdoppelt werden und bei einem Zins von drei Prozent auf 10,12 Euro und damit um 141 Prozentpunkte steigen. Wohlgemerkt bei gleichbleibenden Kaufpreisen – bei den sich abzeichnenden Kaufpreissteigerungen ist von erneuten Steigerungen der Selbstnutzerkosten um weitere acht Prozent auf 7,32 Euro (2-Prozent-Zinsszenario), weitere zehn Prozent (2,5-Prozent-Zins) auf 8,97 Euro oder um zusätzliche zwölf Prozent (3-Prozent-Zins) auf 10,63 Euro auszugehen.
Der ACCENTRO-Wohnkostenreport steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung:
