Warnung von Wohneigentümern

Negative Folgen bei Nichtdurchführung von Eigentümerversammlungen

Der Verein Wohnen im Eigentum (WiE) wollte wissen, wie WEGs und Verwaltungen mit den Lockdowns umgegangen sind und welche Folgen eingetreten bzw. gesehen werden. An der Umfrage "Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten" nahmen 2.510 Wohnungseigentümer:innen aus 2.407 WEGs mit 99.054 Wohnungen teil. Wichtigste Ergebnisse: Es besteht ein Durchführungsstau und zwei Drittel der Befragten sehen negative wirtschaftliche, bauliche wie finanzielle Folgen durch die verspätete Durchführung oder die Nichtdurchführung von Versammlungen.

Jetzt schnell eine Eigentümerversammlung einberufen? Warum nicht! BILD: Adobestock/Rawpixel
Jetzt schnell eine Eigentümerversammlung einberufen? Warum nicht! BILD: Adobestock/Rawpixel

Den Verwaltern fehlen Vorgaben, Freigaben und „Grünes Licht“ für viele Aufgaben

Die hohe Beteiligung von Wohnungseigentümern, besonders vielen Beiratsmitgliedern, und die breite Streuung der Teilnehmer auf das gesamte Bundesgebiet und auf alle WEG-Größen geben den Ergebnissen eine hohe Aussagekraft und Relevanz. Das Ergebnis:

Durchführungsstau bei Eigentümerversammlungen: In 42% der WEGs gibt es seit rund zwei Jahren (also seit 2019) keine Eigentümerversammlung mehr, in 60% der WEGs gibt es in 2021 bisher keine Eigentümerversammlung. Es scheint unwahrscheinlich, dass dieser Stau bis Ende des Jahres abgearbeitet werden kann.

Wichtiger Tipp an die Beiräte: Sie sollten per eMail, Messenger Dienste oder SMS mehr als 25 Prozent aller Wohnungseigentümer hinter sich sammeln, die alle gemeinsam die Durchführung der Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Verwaltung nicht aktiv ist.

Fehlende Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen; höhere Kosten für die WEG-Verwaltung

Aus Sicht von 67 % der Befragten hat die verspätete Durchführung bzw. Nichtdurchführung von Eigentümerversammlungen negative Folgen. Aufgezählt werden mit unterschiedlicher Gewichtung: Fehlende Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen; höhere Kosten für die WEG-Verwaltung; Verschlechterung der Kommunikation zwischen der Verwaltung und den Wohnungseigentümern, unter den Wohnungseigentümern, zwischen Beirat und Wohnungseigentümern; verzögerte oder ausstehende Beschlussfassungen, damit die Verwaltung handeln kann; erhöhte Kosten für Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen; Probleme bei der Abberufung der Verwaltung oder der Bestellung des Verwaltungsbeirats.

Negative Folgen für die WEG und alle Beteiligten:

Wenn Eigentümerversammlungen mit größer Verspätung oder gar nicht stattfinden (können) und keine Alternativstrategien zur klassischen Eigentümerversammlung entwickelt werden, dann leiden darunter

  • die Verwaltungsarbeiten. Sie werden nur verzögert durchgeführt, unterbleiben oder werden eigenmächtig vom Verwalter entschieden und durchgeführt.
  • Die Verwaltungsbeiräte. Sie wissen häufig nicht, wie sie ihre Kontrollaufgaben durchführen sollen. Ein besonderes Problem für Beiräte: Manche WEGs haben keinen Beirat mehr oder konnten keinen neuen Verwaltungsbeirat bestellen, weil im Rahmen der „Pandemiegesetze“ der Bundesregierung, also dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ von 2020 nur die Bestellung der Verwaltungen gesetzlich fortgeschrieben wurde, aber nicht die Bestellung der die Verwaltungen kontrollierenden Beiräte.
  • Die Wohnungseigentümer: Sie müssen mit höheren Verwaltungskosten rechnen, mit zunehmenden Schäden, wenn Notmaßnahmen oder Erhaltungsmaßnahmen unterbleiben und höheren Schadensbeseitigungs- und Sanierungskosten anfallen. Außerdem werden sie über den „Zustand“ ihrer WEG nicht mehr angemessen informiert (sein).

Digitalisierungsschub in den WEGs: nicht erkennbar

Der Einsatz und die Nutzung von Sozialen Medien, SMS, Messanger Diensten etc. bleibt in den WEGs unter 10%.

Die gesetzlich neu eingeführte Möglichkeit der Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen wurde von einer Mehrheit von 55% der Befragten befürwortet, auch wenn die Mehrheit der Befragten wiederum diese Teilnahmemöglichkeit selbst nur im Notfall nutzen würde. Sollten sich die WEGs dafür entscheiden – in jeder WEG muss zur Umsetzung dazu erst ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden - dann wären zumindest die Türen geöffnet für eine größere Beteiligung von Wohnungseigentümern an den Eigentümerversammlungen. Zukünftige Pandemie-Lockdowns würden die WEGs nicht oder weniger treffen. Die Beschlussanträge dazu müssen allerdings angesichts des komplexen Themas sorgfältig formuliert werden.

Empfehlung von Wohnen imm Eigentum (WiE):

Wohnungseigentümer, Beiräte und insbesondere die Verwaltungen sollten die kommenden Wochen unbedingt nutzen, bevor möglicherweise im Herbst die nächsten Einschränkungen kommen. Ausstehende Beschlüsse zu Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen, aber auch zu allen anderen Belangen der WEG, zu Erhaltungsmaßnahmen und Sanierungen und nicht zuletzt zur Neubestellung von Verwaltungsbeiräten oder zur Abberufung der Verwaltung sowie neu zur Online-Teilnahme müssen zeitnah gefasst werden, um die Folgen und möglichen Schäden nicht noch weiter zu erhöhen.

Die Studie kann herunter geladen werden: https://www.wohnen-im-eigentum.de/sites/default/files/PDF/wie-umfrage-etv_corona-2021-end.pdf

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