Worauf Verwalter und Eigentümer achten sollten

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung stattfinden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und kann deswegen nicht einfach ausfallen. Hier ein paar Tipps, wie es trotz der Ansteckungsgefahr vielleicht gehen kann.

Personenkreis ist begrenzt

Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um nicht-öffentliche Veranstaltungen. Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral registriert. Sollte es zu einer Ansteckung kommen, ist der betroffene Personenkreis also leicht zu identifizieren. Ob die Versammlung letztlich stattfinden darf und mit welchen Vorgaben, hängt aber von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes ab. Allgemeingültige Aussagen sind hierzu nicht möglich, da jedes Bundesland derzeit unterschiedlich vom Coronavirus betroffen ist und selbstständig entscheidet.

Wird – wie in Bayern – der Katastrophenfall ausgerufen und Veranstaltungen untersagt, ist davon auszugehen, dass Eigentümerversammlungen nicht stattfinden dürfen. Werden sie dennoch durchgeführt, dürfte dies zu anfechtbaren Beschlüssen führen.

Vollmachten erteilen

Wollen Eigentümer vorsichtshalber nicht an der Versammlung teilnehmen, können sie eine schriftliche Vollmacht an einen Dritten erteilen, im Sinne des Eigentümers abzustimmen. So kann die Versammlung mit einem deutlich kleineren Personenkreis stattfinden. Häufig wird der Verwalter zum Vollmachtnehmer bestimmt, da seine Anwesenheit sicher vorausgesetzt werden kann. Wegen der aktuellen Situation empfiehlt es sich, von weitreichenden Entscheidungen wie umfangreichen Sanierungen abzusehen. Für diese sollte später im Jahr eingeladen werden, auch um Anfechtungsklagen zu vermeiden.

Digitale Versammlung

In vielen Eigentümergemeinschaften ist es bereits geübte Praxis, Versammlungen als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenzen durchzuführen. Rein rechtlich sind Versammlungen, die ausschließlich mithilfe von Telekommunikationsmitteln abgehalten werden, nur möglich, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden ist. Dies gilt auch für die Online-Teilnahme einzelner Wohnungseigentümer durch Zuschaltung über Videotelefonie.

Vorsichtsmaßnahmen beachten

Findet die Versammlung wie geplant statt, werden viele Immobilienverwaltungen Spender mit Desinfektionsmitteln bereithalten. Diese sollten Teilnehmer vor Betreten des Saales unbedingt nutzen. Ansonsten gilt: keine Hände schütteln, einen Mindestabstand von 1,5 Meter halten, den eigenen Kugelschreiber nutzen, in die Armbeuge niesen und husten.

Verordnungen der Behörden beachten

Da sich die Vorschriften in der Coronavirus-Krise täglich ändern, sollten sich Verwalter und Wohnungseigentümer vor der Versammlung informieren, ob es zwischenzeitlich neue Verfügungen ihrer Kommune bzw. Verordnungen oder Erlasse der jeweiligen Behörden für das Zustandekommen von Veranstaltungen und Versammlungen gibt.

Versammlung verschieben

Es ist absehbar, dass Eigentümer aus Verunsicherung oder wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer Risikogruppe nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen werden. Werden in einem solchen Fall keine Vollmachten erteilt, kann die Durchführung einer Versammlung rechtlich derzeit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Anfechtbarkeit von Beschlüssen

Finden Eigentümerversammlungen unter Verstoß gegen behördliche Anordnungen statt, ist mit einiger Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die getroffenen Beschlüsse anfechtbar sind. Insbesondere dann, wenn sie aufgrund einer anderen Situation oder Teilnehmerzahl mit anderen Stimmrechtsverhältnissen anders ausgefallen wären. Allerdings ist aufgrund der neuen Situation keine verlässliche Prognose möglich, wie die Rechtsprechung solche Fälle bewerten wird.

Quellen: Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV e.V.) und Wohnen im Eigentum (WiE e.V.)

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