Mietrecht

Regierung will Mieter künftig besser schützen

04.12.2018

Die große Koalition aus CDU und SPD hat sich am 29.11.2018 auf eine Änderung des bestehenden Mietrechts verständigt. Zwar dürfen Vermieter auch weiterhin ihre Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, jedoch nicht mehr im gleichen Umfang wie bisher.

München (Foto: Pixabay)

Das Bundeskabinett einigte sich auf eine Änderung am ursprünglichen Gesetzentwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“.

Modernisierungsumlage

Vermieter dürfen künftig nach einer Modernisierung die Kosten nur begrenzt umlegen. Aktuell beträgt sie elf Prozent jährlich. Künftig dürfen nur noch acht Prozent vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.

Außerdem soll eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren einen zu hohen Mietanstieg verhindern. Liegt die Miete zum Zeitpunkt der Modernisierung bei höchstens sieben Euro, darf sie nach einer Modernisierung höchstens zwei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen.

Für Vermieter soll sich das Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Auskunftspflicht für Vermieter

Eine weitere Änderung sieht künftig vor, dass der Vermieter dem neuen Mieter vor Abschluss des neuen Mietvertrags unaufgefordert über die Miete Auskunft erteilen muss, wenn Immobilienbesitzer gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der an sich zulässigen Miete laut Mietpreisbremse liegt.

Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse wie z. B. eine vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) oder eine erstmalige Nutzung sowie Vermietung nach dem 01. Oktober 2014 (§ 556f Satz 1 BGB) berufen wollen, sollen verpflichtet werden, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Versäumt der Vermieter die Pflicht, soll er die höchstens nach der Mietpreisebremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können – auch mit vorliegender Ausnahme, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Der Vermieter kann sich laut Neuregelung jedoch bis zu zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags auf Ausnahmen berufen.

Mieter dürfen Vermieter rügen

Die GroKo einigte sich außerdem darauf, dass Mieter künftig Verstöße gegen die Mietpreisbremse rügen können. Die bisherige Rechtslage schreibt vor, dass Mieter nur eine qualifizierte Rüge erheben dürfen, die die Tatsachen enthält, die eine Beanstandung der Miete rechtfertigen. Künftig muss der Mieter nur darauf hinweisen. Macht der Vermieter keine Angaben, soll eine Rüge ohne Begründung ausreichen.

Bestand hat weiterhin die Regelung, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen

Mieter durch Ankündigung umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zu einer Kündigung zu veranlassen, soll in Zukunft mit den neuen Regelungen erschwert werden. Eine Pflichtverletzung des Vermieters soll vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Dem Vermieter wird jedoch die Chance gegeben, sich von der Vermutung zu entlasten, indem er einen nachvollziehbaren, objektiven Grund nennt. Die ersten beiden Entwürfe sahen noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des Herausmodernisierens vor. Die Vermutungsregel käme im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen. Eine gezielte Herausmodernisierung soll nach der Gesetzesänderung künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Die Einigung der GroKo ruft unterschiedliche Am 14. Dezember 2018 muss die Änderung des Gesetzes noch den Bundesrat durchlaufen. Stellt der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses, könnten die Änderungen zum 1. Januar 2019 in Kraft treten.

Reaktionen der Verbände

Reaktionen bei den Verbänden hervor. Während der Deutsche Mieterbund die Senkung der Modernisierungsumlage begrüßt, gehen ihm die Neuregelungen der Mietpreisbremse nicht weit genug. Vor allem die Frist von zwei Jahren, auf die sich ein Vermieter bezüglich der Ausnahmen zwei Jahre nach Abschluss eines Mietvertrags berufen kann, kritisiert der Mieterbund.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hingegen sieht vor allem die flächendeckende Absenkung der Modernisierungsumlage und die Deckelung auf zwei Euro pro Quadratmeter bei Mieten unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter kritisch. Vor allem jene Vermieter würden bestraft, die nachhaltig agieren und sozialen Wohnraum anbieten.

Die Absenkung der Modernisierungsumlage könne die energetische Gebäudesanierung, den barrierefreien Umbau und die Digitalisierung verhindern. Die gezielte Hausmodernisierung als Mittel zur Entmietung oder Mieterhöhung künftig als Ordnungswidrigkeit einzustufen, begrüßt der GdW.

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