Umlagefähigkeit der Gartenpflege

Aus dem Tatbestand

Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 22. März 1989 von den Rechtsvorgängern der Kläger eine Wohnung im ersten Stock in der E.-straße in M... In einem Beiblatt zum Mietvertrag sind die auf die Mieter des Mehrparteienwohnhauses umzulegenden Nebenkosten aufgelistet, unter anderem auch die "Kosten für Gartenpflege".

Im August 1999 rechneten die Kläger die Nebenkosten für den Zeitraum 1. August 1998 bis 31. Juli 1999 ab. In der Abrechnung waren, wie auch in den früheren Jahren, Kosten für die Pflege des Gartens enthalten. Im Februar 2000 forderte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettomiete. zuzustimmen. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Bezüglich der Kosten für die Gartenpflege haben sie geltend gemacht, sie dürften hieran nicht beteiligt werden, weil sie nach dem Mietvertrag nicht berechtigt seien, den Garten zu nutzen, und auch praktisch keine Nutzungsmöglichkeit hätten.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Ausführungen des Berufungsgerichtes halten den Angriffen der Revision stand, so dass das Rechtsmittel der Beklagten zurückzuweisen ist.

1. Es kann dahinstehen, ob die Beklagten die Gartenflächen nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden. Auch wenn dies nicht der Fall ist, sind sie aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Vereinbarung zur Übernahme der anteiligen Gartenpflegekosten verpflichtet. Kosten der Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003). Eine gepflegte (gemeinschaftlich) Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Diese gesteigerte Wohnqualität wird auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Eine gepflegte Gartenfläche kommt ihnen zugute, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt und damit auch den. Wohnwert für die im Wohnanwesen lebenden Mieter herabsetzt.

2. Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts betreffen die umgelegten Gartenpflegekosten aber ausschließlich gemeinschaftliche Gartenflächen und insbesondere nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erdgeschosswohnung des Anwesens allein zur Verfügung stehen.

Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 135/03
Urteil vom: 26.05.2004