Die zweite Miete

Seit langem die zweite Miete: die Nebenkosten - und das mit stark wachsender Tendenz. Noch immer behauptet der Deutsche Mieterbund, dass in der Vergangenheit jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft gewesen sei. Neben den monatlichen Vorauszahlungen gibt es eine solche Abrechnung einmal im Jahr.

Abrechnen: nicht kinderleicht
Abrechnen: nicht kinderleicht
Oft streiten Mieter und Vermieter über die Posten, Beträge, vermeintlich erledigte Arbeiten. Und sie sind uneins über die Abrechnungsfristen. Erst kürzlich entschied der Bundesgerichtshof (BGH) darüber, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern darf.

Der Fall 

Der Vermieter hatte dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt - der Mieter erklärte aber zuvor, er werde die Nachforderung trotzdem begleichen. Dennoch entschied der BGH: zu spät. Die Richter verwiesen auf die Verpflichtung des Vermieters aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Danach hat er die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen zu den Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Das schließt laut BGH aus, dass der Vermieter nach Ablauf dieser Frist Kosten vom Mieter nachfordert.

Nun kann es allerdings vorkommen, dass der Vermieter gar nicht früher zum Abrechnen in der Lage war, weil er zum Beispiel von der Kommune erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist einen Gebührenbescheid erhielt. Und den Bescheid benötigt er für die Nebenkostenabrechnung. Sind dem Vermieter endlich diese Unterlagen zugestellt, muss er sich beeilen. Laut BGH soll er dann innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen.

Was gilt?

Grundsätzlich müssen Nebenkosten zusätzlich zur Miete nur bezahlt werden, wenn die Zahlung im Mietvertrag vereinbart worden ist. Der Vermieter ist auch an die Auflistung bestimmter, zu vereinbarender Posten gebunden. Er darf abrechnen: Grundsteuern, Wasserkosten, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart oder Wascheinrichtungen. Für „sonstige Betriebskosten“, die der Vermieter auf die Mieter umlegt, muss er die Kostenart schon im Mietvertrag angegeben haben. Der Vermieter ist stets verpflichtet, sich an das Regelwerk der Betriebskostenverordnung zu halten. Versucht er etwa, über die Nebenkosten einmalige Ausgaben abzurechnen - Beispiel Reparaturen, kann der Mieter Zahlungen verweigern und Beträge kürzen.

Was aber verbirgt sich hinter den einzelnen Positionen? Zur Beleuchtung zählen zum Beispiel Stromkosten für die Haus-Außenbeleuchtung, das Treppenhaus oder die Waschküche, wenn vorhanden. Mit Versicherungen sind Kosten gemeint, die wegen abgeschlossener Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden entstehen, aber auch Glasversicherungen oder Haftpflichtversicherungen für das Gebäude, für Öltanks und Aufzüge. Zusätzlich kann der Hausmeister auf die Mietparteien umlagefähige Personalkosten verursachen, wenn er beispielsweise den Garten pflegt, Schnee räumt, das Treppenhaus reinigt - aber nicht, wenn er Verwaltertätigkeiten für Vermieter ausübt.

Wie der Vermieter die Mietnebenkosten auf die Mieter umlegt, bestimmt er mit dem Verteilerschlüssel. Möglich sind die Kopfzahl, also die Anzahl der Bewohner jeder einzelnen Wohnung, oder es wird die Wohnfläche gewählt. Das ist immer dann der Fall, wenn Vermieter und Mieter nichts anderes im Mietvertrag vereinbart haben. Kosten für Wasser und Heizen lassen sich auch nach Verbrauch abrechnen - zum Beispiel mit Wasseruhren und Thermostaten, wobei eine Aufteilung fixer und verbrauchsvariabler Anteile in Verhältnissen von 50 : 50 bis 70 : 30 möglich ist.

Liegt die Nebenkostenabrechnung dann auf dem Tisch des Mieters, sollte er jeden Posten einzeln überprüfen. Jeder Mieter darf vom Vermieter verlangen, dass er ihm - gegen einen Kostenbeitrag - die Originale der Belege und Rechnungen zustellt oder - im Büro - zugänglich macht. Werden ausdrücklich Kopien per Post gewünscht, muss der Vermieter dieser Bitte nur nachkommen, wenn er möglicherweise sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat.

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