„Immobilienwerte werden wohl nur wenig nachgeben“

Die deutsche Wirtschaft leidet unter Corona, die Einkommen vieler Bundesbürger schrumpfen, die Unsicherheit ist groß. Wer eine neue Wohnung kaufen wollte, verschiebt seine Pläne jetzt erst einmal: Das lässt sich anhand von Google-Suchanfragen für neue Miet- und Eigentumswohnungen ablesen. Seit Anfang März seien die Anfragen deutlich zurückgegangen. Dabei gelte: Je mehr die Wirtschaft einbricht, desto stärker dürften die Preise sinken. Stark fallende Zinsen bremsten aber den Preisverfall.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien werden durch die Krise wahrscheinlich leicht sinken, aber nicht einbrechen, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen.“ Für den leichten Preisrückgang sorgten die getrübten Erwartungen über künftige Mieteinnahmen sowie generell eine höhere Unsicherheit, die sich in einer höheren Risikoprämie ausdrücke. Wie stark die Wohnungspreise fallen, hänge zudem davon ab, ob die langfristigen Zinsen weiter fallen. Schließlich würden Immobilien dann im Vergleich zu anderen Anlagen attraktiver.

Mieten bleiben stabil

Die Studienautoren rechnen drei Szenarien durch. Wären die Erwartungen über künftige Mieteinnahmen so schlecht wie zuletzt in der Finanzkrise zwischen 2008 und 2009, brächen die Wohnungspreise in diesem Jahr im schlimmsten Fall um rund 17 Prozent ein. Davon sei aber nicht auszugehen, da dieses Szenario auf dem unwahrscheinlichen Fall stagnierender Zinsen beruhe. Beziehe man in die Rechnung ein, dass die langfristigen Zinsen weiter sinken, dürften die Preise wahrscheinlich deutlich weniger fallen oder sogar stagnieren. Ein Rückgang zwischen null und zwölf Prozent sei realistisch. Ein deutlicherer Preisverfall wäre nur zu erwarten, wenn die Corona-Krise jetzt eine Immobilienblase zum Platzen bringen würde. Eine solche Blase liege in Deutschland jedoch nicht vor, argumentieren die Autoren. Weder seien in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut worden, noch stünden die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis – beides wären typische Anzeichen für eine Immobilienblase.

Zur Stabilität der Kaufpreise trage auch bei, dass die Mieten kaum nachgeben. „Es gibt aktuell keinen Hinweis darauf, dass die Mieten einbrechen könnten“, sagt Voigtländer. Daten aus der Finanzkrise zeigten, dass die Mieten nur in Boom-Phasen mit dem BIP korrelieren. In Krisen stagnierten die Mieten hingegen und Vermieter nähmen eher in Kauf, die Wohnung leer stehen zu lassen als die Miete zu senken.

Niedrige Zinsen dämpfen Wertverfall

In dem Gutachten, das von der Deutschen Reihenhaus AG beauftragt wurde, wird versucht, eine erste empirisch fundierte Einschätzung zu den Krisenfolgen zu geben. Der Preis einer Immobilie entspricht den diskontierten Mieterträgen. Daher sind für die Bestimmung des Preises Erwartungen hinsichtlich der künftigen Mieten, der Risikoprämie und der Zinsen erforderlich. Wie anhand der Indikatoren Bautätigkeit, Kreditvergabe und kalkulatorische Wohnnutzerkosten gezeigt werden könne, seien spekulativen Übertreibungen am Wohnungsmarkt bisher nicht zu erkennen. Die jetzt anstehende Wirtschaftskrise wirke allerdings auf alle drei Einflussfaktoren. Eine relevante Reduktion des Mietniveaus erscheine jedoch unwahrscheinlich, wie die Erfahrung der vergangenen Wirtschaftskrise gezeigt habe. Ausgehend von möglichen Insolvenzen und vermehrter Arbeitslosigkeit dürften aber die zukünftigen Mietpreiserwartungen vermindert werden. Dies könnte sich tendenziell negativ auf die Wohnungspreise auswirken. Auch die Unsicherheit wachse, was die Risikoprämie steigen lässt und ebenfalls die Kaufpreise belastet. Als Benchmark für die Größenordnung des wirtschaftlichen Schocks haben die Forscher die Auswirkungen der Finanzkrise gewählt. Jedoch sei es möglich, dass die langfristigen Zinsen noch weiter fallen. Schließlich erhöhe die EZB ihre Anleihenkäufe deutlich, außerdem hätten vergangene Pandemien zu einem Anstieg der Ersparnisbildung beigetragen. In der Kombination dieser Effekte sei für Deutschlands Wohnimmobilienmarkt mit leichten Preisreduktionen oder sogar einer Seitwärtsbewegung zu rechnen.

(Red.)