Wechselspiel von Mensch und Technik im Gebäude verstehen

Als Stellschrauben für mehr Energieeffizienz im Wohnungsbestand nennt Prof. Viktor Grinewitschus: verbesserte Gebäudetechnik, optimierte Betriebsführung und adäquates, technikunterstütztes Mieterverhalten. Grinewitschus ist Inhaber des Lehrstuhls für Energiemanagement an der Immobilienhochschule EBZ Business School (FH) und Leiter des Forschungsprojektes BaltBest, dessen Ergebnisse auf einer Fachtagung der EBZ in Bochum präsentiert wurden. „Mit BaltBest, dem größten Forschungsprojekt seiner Art in Deutschland, wurde Terra incognita beschritten“, sagt EBZ-Vorstand Klaus Leuchtmann. „Denn es beschäftigt sich damit, was in einem Wohngebäude im Wechselspiel von Mensch und Technik geschieht. BaltBest unterstreicht: Es ist für das Erreichen der Klimaschutzziele in der Immobilienwirtschaft absolut essenziell, dieses Wechselspiel stärker in den Blick zu nehmen.“

Prof. Grinewitschus fungierte als Leiter des interdisziplinären, vom Bundeswirtschaftsministerium mit 1,1 Millionen Euro geförderten Forschungsprojekts. BaltBest untersuchte Heizungsaltanlagen im Wohngebäudebestand und stellte das Zusammenwirken von Heizanlagentechnik, Bauphysik und Mieterverhalten in den Fokus. Über drei Jahre wurde ein hochkomplexes Monitoring durchgeführt (siehe Kastentext). Damit liefere BaltBest einen in Breite und Tiefe bisher nicht dagewesenen Einblick in die Wärmekette von Bestandsliegenschaften.

Die Resultate, die das Team von Prof. Grinewitschus vorstellte, weisen beeindruckende Einsparpotenziale aus. In Summe ergeben sich in der Wärmeerzeugerdimensionierung, der Ausgestaltung der Anlagentechnik, der Betriebsführung und der Nutzerassistenz Einsparpotenziale von 10 bis 20 Prozent je Liegenschaft. Je nach Problemlage ergab sich in den unterschiedlichen Liegenschaften:

• 10 Prozent Energieeinsparung durch die Optimierung der Betriebsführung.
• 14 Prozent Energieeinsparung durch Kesseltausch.
• 10 Prozent Energieeinsparung, verwandelt man die Vielverbraucher unter den Mietern in Normalverbraucher.
• Ein bis zu 10 Prozent erhöhter Jahresgasverbrauch bei 79 Prozent aller Kessel deshalb, weil sie im Sommer (Juni – August) nicht abgeschaltet, sondern aktiv waren.

„Die Einsparpotenziale könnten erschlossen werden“, sagt Prof. Grinewitschus, „würde nur die wirklich benötigte Ressourcenmenge konsumiert. Schlecht dimensionierte und eingestellte Anlagen schaffen Verschwendungspotenziale, die die Verbräuche steigen lassen. Die Energievergeudung beruht im Wesentlichen auf einer Mixtur aus Überkapazitäten und einem sorglosen Umgang mit Heizung und Wohnungslüftung durch die Mieter.“

BaltBest macht deutlich, wie stark sich Technik und Mieterverhalten, aber auch Mieter untereinander wechselseitig beeinflussen. Stark streuende Verbräuche zwischen Wohnungen im selben Gebäude in fast allen Liegenschaften dokumentieren dies.

Forschung zu Heizeffizienz - BaltBest im Detail

Ertragreiche Diskussion auf der Fachtagung im EBZ

In der Abschlussdiskussion wurden auf der Tagung folgende Handlungsfelder herausgearbeitet:

• Aktuell können Mieter ihren Energieverbrauch nur schwer einschätzen. Hier bedarf es eines viel stärkeren Feedbacks für die Mieter zu aktuellen Verbräuchen und Einsparmöglichkeiten. Die Kommunikation der Wohnungsunternehmen mit ihren Mietern muss verstärkt werden.
• Mit Smart-Home-Systemen – sofern sie bedienfreundlich sind – lässt sich die Raumheizung besser an den Bedarf anpassen und kann gespart werden. Doch es nutzt wenig, wenn nur ein Mieter im Mehrfamilienhaus smart heizt: Das Heizverhalten der anderen kompensiert meist die Einspargewinne. Abhilfe schafft hier eine umfassende Digitalisierung der Anlagentechnik, also eine smarte Gebäudetechnik. Nur so kann eine gleichmäßige Wärmeverteilung im Gebäude erreicht und eine Überversorgung verhindert werden.

„Mit einer funktionierenden Messinfrastruktur kann man Wohnungs- und Immobilienunternehmen in die Lage versetzen, mit einem vertretbaren finanziellen Aufwand geringe Energieverbräuche in den Liegenschaften zu erzielen und auch zur kurzfristigen Senkung der CO₂-Emissionen im Bestand beizutragen“, sagt Prof. Grinewitschus. „Für die kontinuierliche Potenzialhebung braucht es allerdings ein Monitoring – nicht eine einmalige Einstellaktion.“ Kurzum: Ein Energiemonitoring für jede Liegenschaft ist Voraussetzung dafür, um nachzuvollziehen, was, wann und wo im Wechselspiel von Gebäudetechnik und Mensch geschieht, um Fehler im System aufzudecken und zu beheben.

Alle Beteiligten seien sicher, dass die durch BaltBest aufgezeigten Einsparpotenziale ohne großen Eingriff gehoben werden können. „Man braucht aber das Know-how, die Technik, die Aufmerksamkeit und das Bemühen bei allen Beteiligten aufseiten der Mieter und der Vermieter, diese Potenziale zu erschließen“, sagt Prof. Grinewitschus. Er werde die Resultate aus BaltBest und das Know-how in Sachen Dateninfrastruktur und Monitoring der Immobilienwirtschaft und Energiedienstleistern kurzfristig mithilfe von Leitfäden und Workshops zur Verfügung stellen. (Red.)

Durch die Auswertung der Verbrauchsdaten vorangegangener Heizperioden wurden individuelle Anpassungen an den Heizungsanlagen vorgenommen. Die Einsparungen ergeben sich aus dem Vergleich des aktuellen Verbrauchs mit dem Referenzwert, der den über mehrere Jahre gemittelten Energiebedarf der gleichen Anlage, vor Implementierung der Steuerung, widerspiegelt.

„Wir optimieren die Wärmeversorgung im Gebäude ganzheitlich. Von der Erzeugung, zur Verteilung bis hin zur bedürfnisgerechten Leistungsanpassung. Durch unsere stetige Datenanalyse schaffen wir klimaschonende Synergien“, erklärt Dr. Wilfried Ponischowski, Geschäftsführer der ENVI Energieberatung.

Neben der reinen Optimierung und aktiven Steuerung der Heizungsanlagen, wurden in den Beständen auch Blockheizkraftwerke, sogenannte BHKWs, zur zentralen Energieerzeugung installiert. Dabei wird direkt im Gebäude Strom zur Nutzung erzeugt. Vor Ort dient die entstandene Abwärme dann zur umweltschonenden Beheizung des Gebäudes. Eine unnötige Beheizung wird im direkten Kontakt mit den Mietern durch die passgenaue Einstellung auf die Bedürfnisse vermieden.

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