Was bringt die WEG-Reform?

Bauliche Veränderungen

Wohnungseigentümer erhalten nun einen Anspruch auf Schaffung eines Glasfaseranschlusses. Dieser ergänzt die folgenden Ansprüche, die zudem auch Mieter gegenüber ihrem Vermieter erhalten:

• Einbau einer E-Auto-Ladesäule
• Barrierefreier Aus- und Umbau
• Maßnahmen zum Einbruchsschutz

Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer bzw. Mieter. Andere bauliche Veränderungen beschließt die Eigentümergemeinschaft künftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit. Grundlegende Umgestaltungen und unbillige Benachteiligungen muss jedoch niemand hinnehmen. Die Kosten tragen nur diejenigen, die für die Baumaßnahme gestimmt haben. Bringt sie allen Vorteile, zum Beispiel durch Energieeinsparungen, dann müssen alle Eigentümer zahlen. Wohnungseigentümer können zudem mit einfacher Mehrheit eine andere Kostenverteilung beschließen.

Verwaltung und Kontrolle

Die Eigentümergemeinschaft wird insgesamt nach außen von ihrem Verwalter vertreten. Eine Beschränkung seiner Vertretungsmacht gegenüber Dritten ist unwirksam. Intern können die Eigentümer sie jedoch beschränken oder erweitern.

Einen abschließenden Katalog mit Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gibt es nicht mehr. Stattdessen ist er eigenverantwortlich für alle Maßnahmen zuständig, für die keine Beschlussfassung geboten ist oder die dringlich sind. Ein Maßstab dafür ist die Größe der Anlage im Einzelfall. Der Entwurf nennt als Beispiele die Erledigung von Reparaturen oder den Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Vertragspartner der vom Verwalter geschlossenen Verträge.

Das neue WEG stellt nun klar, dass Ansprüche im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sich auch im Innenverhältnis stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. Jeder Wohnungseigentümer erhält ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und damit in alle für die Verwaltung relevanten Dokumente. Verwalter müssen künftig einen jährlichen Vermögensbericht erstellen. Ihre Abberufung ohne wichtigen Grund ist möglich und ein Klagerecht entfällt. Ohne Verwalter sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftliche Vertreter. Seine Bestellung lässt sich jedoch nicht ausschließen.

Die Größe des Verwaltungsbeirats bestimmen die Wohnungseigentümer selbst. Seine Mitglieder haften nur noch bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Jeder Wohnungseigentümer haftet einemGläubiger zudem nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen bleibt ausgeschlossen.

Die Betriebskostenabrechnung für die rund 4,42 Millionen vermieteten Eigentumswohnungen wird einfacher. Statt nach der Wohnfläche erfolgt sie nach dem Miteigentumsanteil des Vermieters.

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

Die Ladungsfrist für die Wohnungseigentümerversammlung verlängert sich auf vier Wochen. Die Einberufung durch einen dazu bestimmten Wohnungseigentümer ist möglich. Außerordentliche Versammlungen können in Textform, also auch per E-Mail, einberufen werden. Versammlungen sind unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig. Die Teilnahme ist durch Beschluss auch online möglich. Die Beschlusskompetenz kann die Gemeinschaft nicht mehr einschränken. Für die Beschlussfassung genügt stets die einfache Mehrheit, also die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Der Entwurf geht von insgesamt rund einer Million Umlaufbeschlüssen pro Jahr aus. Zur Vereinfachung müssen sie nicht mehr handschriftlich, sondern können z. B. auch per E-Mail unterzeichnet werden. Für ins Grundbuch einzutragende Beschlüsse genügt eine entsprechende Niederschrift. Darauf müssen nur die Unterschriften vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter öffentlich beglaubigt sein. Niederschriften sind unverzüglich nach der Versammlung zu erstellen.

Weniger Streitpotenzial

Eigentümergemeinschaften haben viel Streitpotenzial, wie zahlreiche Gerichtsverfahren belegen. Das will die Reform mit klareren Vorschriften und neuen Verfahrensregeln verringern. Das beginnt bereits bei der Entstehung. Anstatt der auf Richterrecht basierenden werdenden Gemeinschaft (bei Gemeinschaftsentstehung) gibt es gesetzliche Regeln. Das WEG ist danach bereits voll anwendbar mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Die Eigentümergemeinschaft wird damit zugleich bereits rechtsfähig, auch wenn sie bis dahin nur aus einer Person besteht und die Anlage kann verwaltet werden.

Beschlüsse, die Vereinbarungen aufgrund einer bestehenden Öffnungsklausel ändern, sind ins Grundbuch einzutragen.

Stellplätze sind Sondereigentum

Stellplätze gelten nun fiktiv als Räume und zählen damit zum Sondereigentum. Zum Sondereigentum erklären lassen sich im Aufteilungsplan auch weitere außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksflächen, etwa Terrassen. Die Wohnung muss jedoch wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Statt der Aufteilung zwischen Mitgebrauch und übrigen Nutzungen gibt es nur noch Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 100 BGB.

Ist die Reform gelungen? Die einen sagen so, die anderen sagen so.

Was müssen Verwalter jetzt bei der Umsetzung der Gesetzesänderungen beachten? Die Zeitschrift IVV immobilien vermieten & verwalten hat dazu ein 90-minütiges Online-Seminar veranstaltet. Die Aufzeichnung können Sie herunterladen und im Anschluss im eigen Tempo anhören und das nötige Fachwissen vertiefen.

Online-Seminar "Reform des Wohneigentumsgesetz" vom 03.02.2021.

Schwerpunkte des IVV-Online-Seminars:

• der neue Aufgaben- und Pflichtenkreis des Verwalters nach § 27 WEG,
• die neuen Beschlusskompetenzen zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln,
• die Genehmigung baulicher Veränderungen,
• die Möglichkeit der Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen
• die Änderungen in Bezug auf die Beschlussfassung zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen