Automatische Verlängerung eines Maklerauftrags

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Bild: Bits and Splits/stock.adobe.com
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Eine Verlängerungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist wirksam.

BGH, Urteil vom 28. 05. 2020 – I ZR 40/19

Problemstellung

In Verträgen mit Fitnessstudios, mit Streaming-Diensten, Telefonanbietern und gelegentlich sogar in gewerblichen Mietverträgen finden sich Vertragsklauseln, nach denen das Vertragsverhältnis eine bestimmte Mindestlaufzeit hat und sich automatisch um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn nicht der Vertrag rechtzeitig gekündigt wird. Die besprochene Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, ob die automatische Verlängerung eines Maklervertrages zulässig ist.

Die Entscheidung

Die Klägerin ist als Maklerin tätig. Sie bekam von der Beklagten, die ihre Eigentumswohnung verkaufen wollte, den Auftrag, einen Käufer zu finden. Die Klägerin legte der Beklagten einen „Alleinverkaufsauftrag“ vor. Nach den von der Klägerin vorformulierten Vertragsbedingungen hatte der Alleinauftrag eine Laufzeit von mindestens sechs Monaten. Danach sollte sich der Auftrag um jeweils drei Monate verlängern, wenn er nicht von einer Vertragspartei vier Wochen vor Auftragsende gekündigt wird. Die Beklagte kündigte den Vertrag nicht, beauftragte aber dennoch kurz vor Ablauf der ersten sechs Monate einen anderen Makler, die Eigentumswohnung zu verkaufen.

Der zweite Makler wies der Beklagten einen Käufer nach, dem die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dafür erhielt er die zugesagte Provision. Die klagende Maklerin steht auf dem Standpunkt, dass die Beklagte mit der vorzeitigen Beauftragung eines zweiten Maklers gegen ihre vertraglichen Verpflichtungen verstoßen hat und verlangt Schadenersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision.

Nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Schuldner zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Nach § 252 BGB umfasst der Schaden auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt dabei der Gewinn, der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Es kommt also darauf an, ob die Beklagte durch die Beauftragung eines weiteren Maklers während der Laufzeit des Alleinauftrages eine Verpflichtung aus dem Schuldverhältnis verletzt hat.

Kündigt der Mieter das Gewerbemietverhältnis, bittet er oft um Bestätigung der Kündigung. Die Kündigungsbestätigung ist im Interesse beider Vertragsparteien, also auch des Vermieters. Das Beendigungsdatum wird dann noch einmal ausdrücklich genannt. Dieses Muster...

Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass ein Makleralleinauftrag grundsätzlich wirksam auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden kann. Gegenstand des Alleinauftrages ist zum einen die Verpflichtung des Maklers, eine Gelegenheit zum Vertragsschluss nachzuweisen und zum anderen der Verzicht des Kunden, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen. In einem weiteren Schritt stellt der BGH fest, dass bei einem solchen Alleinauftrag auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Mindestlaufzeit für eine erfolgversprechende Tätigkeit vereinbart werden kann. Dabei muss sich die Mindestlaufzeit an dem typischen Zeitbedarf für den Makler bis zum Verkauf einer Immobilie orientieren. Eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist dabei regelmäßig angemessen. Auch die Verlängerung der Vertragslaufzeit um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung in Kombination mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist benachteiligt den Auftraggeber des Maklers nicht unangemessen.

Konsequenzen

Der Makleralleinauftrag hat zwar schon häufiger die Gerichte beschäftigt, ist nun aber als Sonderform des Maklervertrages auch vom BGH abgesegnet. Der Alleinauftrag verbietet dem Kunden allerdings nur, während der Laufzeit des Maklervertrages einen weiteren Makler mit der Vermittlung der Immobilie zu beauftragen. Er verbietet dem Kunden aber entgegen einem weitverbreiteten Irrtum nicht, die Immobilie selbst an einen Dritten zu verkaufen. Auch eine solche Vereinbarung wäre zwar zulässig, sie muss aber ausdrücklich getroffen werden. Die Bezeichnung als „Alleinauftrag“ genügt dafür nicht.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB setzt die Maklerprovision das Zustandekommen des Hauptvertrages voraus. Kommt es – aus welchen Gründen auch immer – nicht zum Abschluss des Hauptvertrages, sind die bisherigen Aufwendungen des Maklers zur Vermittlung einer Immobilie verloren. Die Möglichkeit, den Maklerauftrag automatisch zu verlängern, bindet den Auftraggeber stärker und gewährt dem Makler damit zumindest eine kleine Sicherheit, weil zumindest bei einer Pflichtverletzung des Auftraggebers Schadenersatzansprüche entstehen.

Praxistipp

In dem hier zitierten Urteil hat der BGH dem Makler dennoch eine Entschädigung versagt. Grund dafür ist, dass die von dem Makler verwendete Verlängerungsklausel zwar grundsätzlich wirksam ist, im konkreten Fall aber nicht in den Vertrag einbezogen worden ist. Die Klausel fand sich nicht im eigentlichen Maklerauftrag, sondern in Anlagen zum Vertrag. Im eigentlichen Maklervertrag hieß es dazu, auch in den Anlagen seien vertraglich relevante Regelungen enthalten. Das reichte dem BGH für eine Einbeziehung als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht aus. Alle Regelungen, die den Gegenstand des Vertrages, die Maklerprovision, die Dauer des Vertrages und die Möglichkeit der Beendigung regeln, müssen klar und deutlich formuliert, mit einer entsprechenden Überschrift versehen sein und in den eigentlichen Vertragstext aufgenommen werden. Das gilt insbesondere für solche Regelungen, die sich zum Nachteil des Auftraggebers auswirken können. Der Auftraggeber muss wissen, „was auf ihn zukommt“. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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Seite 33 bis 34
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