Instandsetzungspflicht einzelner Eigentümer

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Bild: Rainer Sturm/pixelio.de
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Weist die Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) einem Sondereigentümer die Instandhaltungspflicht für Gebäudeteile zu, die zwar Gemeinschaftseigentum sind, sich aber im Bereich des Sondereigentums befinden, so ist die Instandhaltung dieser Gebäudeteile der Beschlussfassung durch die Gemeinschaft entzogen. Beschließt die Gemeinschaft gleichwohl die Instandsetzung dieser Gebäudeteile, ist der Beschluss anfechtbar.

(Leitsatz des Bearbeiters)

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02. 05. 2019

Problemstellung

Teilungserklärungen enthalten häufig Regelungen zur Instandhaltungs- und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dabei werden mitunter die im gemeinschaftlichen Eigentum und im Bereich des Sondereigentums liegenden Gebäudeteile der Instandhaltung und Instandsetzung durch die einzelnen Sondereigentümer zugewiesen.

Fraglich ist, ob in diesen Fällen eine Beschlussfassung, die auch die Sanierung dieser einem Sondereigentümer zugewiesenen Gebäudeteile umfasst, ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Entscheidung

Nach Auffassung des LG Frankfurt am Main ist dies nicht der Fall. In der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft heißt es u.a.:

1. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt sämtlichen Miteigentümern gemeinschaftlich. Sie ist vom Verwalter durchzuführen.

7. Für folgende Teile des Gemeinschaftseigentums ist der Sondereigentümer alleine unterhalts- und ggf. erneuerungspflichtig:

d) Schwimmender Estrich bzw. Estrich in allen Räumen und Flächen des Sondereigentums bzw. allen Räumen oder Freiflächen, in denen der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat.

e) Loggia- und Terrassenisolierung einschließlich Brüstungsgeländer, Blumentröge und Blumenkästen. Außerdem ist der Sondereigentümer verpflichtet, die Blumentröge und -kästen falls vorhanden zu bepflanzen und bepflanzt zu halten.

Wegen Sanierungsbedarfs an den Balkonen beschließen die Wohnungseigentümer die Sanierung der Balkone einschließlich des Estrichs, wobei die Kosten für den Estrich auf den jeweiligen Sondereigentümer umgelegt werden sollen.

Hiergegen wendet sich die Beschlussanfechtungsklage. Mit Erfolg!

Nach Auffassung des Amtsgerichts und des LG Frankfurt am Main verstößt der Beschluss, da er sich auch auf die Instandsetzung des Estrichs bezieht, gegen die Regelung in der Teilungserklärung, sodass dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es handele sich bei der Regelung gerade nicht um eine reine Regelung zur Kostentragungspflicht. Vielmehr regele diese die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht selber, so dass die Estrichsanierung der Beschlussfassung durch die WEG entzogen sei.

Konsequenzen

Die Entscheidung zeigt, wie misslich vermeintlich sinnvolle Regelungen in der Teilungserklärung sein können. Ohne die Regelung in der Teilungserklärung wäre die Beschlussfassung über die Sanierungsmaßnahme selber nicht zu beanstanden gewesen.

Die Regelung in der Teilungserklärung birgt aber auch ein weiteres Problem in sich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes können Gebäudebestandteile, die sozusagen zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht dem Sondereigentum zugewiesen werden – zum Beispiel Wohnungseingangstüren. Ob und in welchem Umfang solche Gebäudebestandteile der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht einzelner Sondereigentümer zugeordnet werden können, ist bislang nicht abschließend geklärt. Es spricht durchaus einiges dafür, beide Konstellationen gleich zu behandeln. Ansonsten würden zwar Regelungen zur Zuordnung „zwingenden“ Gemeinschaftseigentums unwirksam, dagegen Regelungen zur Zuordnung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht wirksam sein, obwohl faktisch beide Regelungen dasselbe bezwecken, nämlich die Zuordnung der Instandhaltung- und Instandsetzung zum Sondereigentum.

Der Entscheidung ist nicht zu entnehmen, ob sich das Gericht mit dieser Fragestellung auseinandergesetzt hat.

Praxistipp

Soweit möglich, sollte vermieden werden, die Instandhaltung- und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums auf die einzelnen Sondereigentümer durch die Gemeinschaftsordnung zu verlagern. Die Gemeinschaft muss im Zweifel gerichtliche Maßnahmen gegenüber dem Sondereigentümer einleiten, damit dieser der auf ihn übertragenen Pflichten nachkommt. Dies kann nicht nur Zeit und Geld kosten, sondern auch erforderliche Sanierungsmaßnahmen der Gemeinschaft verzögern oder verteuern.

Es sind daher Regelungen in der Teilungserklärung vorzuziehen, wonach die Beschlussfassung über die Maßnahme der Gemeinschaft obliegt, jedoch die Kosten auf das „betroffene“ Sondereigentum umgelegt werden.

Wenn sämtliche Wohnungseigentümer an einem Strang ziehen, sollten ggf. bestehende Regelungen einvernehmlich geändert werden. Es bedarf dann zur Bindung künftiger Eigentümer einer Änderung der Teilungserklärung. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht. OS

Dr. Olaf Steckhan

Dr. Olaf Steckhan
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, Referent, wronna+partner.gbr, IVD Nord e. V.
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