Nutzungsregelung in der Erbengemeinschaft

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Bild: vegefox.com/stock.adobe.com
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Zahlung eines Nutzungsentgelts setzt Neuregelungsverlangen der übrigen Miterben voraus.

AG Mönchengladbach, Urteil vom 18. 12. 2019 – 35 C 97/19

Problemstellung

Gelegentlich entstehen Miteigentümergemeinschaften überraschend oder entwickeln sich in eine unerwünschte Richtung, sodass sich die Frage stellt, wie künftig mit dem gemeinsamen Eigentum umzugehen ist. Typischerweise entstehen diese Probleme zum Beispiel im Fall der Trennung eines Ehepaars oder einer Lebenspartnerschaft. Dann muss die Nutzung der zuvor gemeinsam erworbenen Immobilie neu geregelt werden. Entsprechendes gilt für die Entstehung einer Miteigentümergemeinschaft durch einen Erbfall. Das Amtsgericht beschäftigt sich mit der Frage, wie diejenigen Miteigentümer, die eine neue Nutzungsregelung erreichen wollen, dazu vorgehen müssen.

Die Entscheidung

Die Parteien bilden eine Erbengemeinschaft nach ihrer verstorbenen Mutter. Die Mutter war Eigentümerin eines Hausgrundstückes, das mit einem zweigeschossigen Haus bebaut war. Die Mutter bewohnte bis zu ihrem Tod die Wohnung im Erdgeschoss, der Beklagte (Sohn) die 1. Etage. Die Grundsteuer sowie die Kosten der Gebäudeversicherung trugen die Klägerinnen (Töchter). Auch für gelegentliche Reparaturen kamen die Klägerinnen auf. Der Beklagte beteiligte sich nicht an den Kosten. Mit Schreiben aus dem Oktober 2018 forderten die Klägerinnen den Beklagten auf, die Immobilie zu räumen und geräumt herauszugeben. Falls der Beklagte nicht auszog, sollte er Nutzungsersatz zahlen. Der Beklagte zog allerdings nicht aus. Im November 2018 forderten die Klägerinnen den Beklagten erneut auf, einen Nutzungsersatz in Höhe von rund 550 Euro zu zahlen. Den ausstehenden Betrag klagten die Klägerinnen schließlich ein. Der Beklagte argumentierte, er habe die Mutter jahrelang allein betreut und gepflegt.

Das Amtsgericht gab den Klägerinnen Recht. Diese können zwar nicht Zahlung an sich persönlich verlangen, aber Zahlung an die Erbengemeinschaft. Nach § 2039 BGB kann jedes Mitglied der Erbengemeinschaft von einem Schuldner die Leistung an alle Erben gemeinschaftlich verlangen. Der Erbengemeinschaft steht auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Dieser Anspruch entsteht aber nicht bereits dadurch, dass der Beklagte die der Erbengemeinschaft gehörende Immobilie allein nutzt. Nach § 2038 Abs. 2 BGB finden auf die Erbengemeinschaft einige Regelungen der Bruchteilsgemeinschaft Anwendung, also die §§ 741 ff. BGB. Nach § 743 Abs. 2 BGB ist jeder Miteigentümer zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird. Da die Klägerinnen als übrige Teilhaber die Immobilie gar nicht nutzen wollten, war gegen die Nutzung durch den Beklagten an sich nichts einzuwenden.

Nach §§ 2038 Abs. 2, 745 BGB kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Erforderlich ist dazu ein sogenanntes Neuregelungsverlangen. Darin muss ein Teilhaber der Gemeinschaft das Verlangen äußern, die Verwaltung und die Benutzung des gemeinsamen Eigentums neu zu regeln. Eine Zahlungsaufforderung allein reicht dazu nicht aus. Im vorliegenden Fall haben die Klägerinnen aber nicht lediglich Zahlung verlangt, sondern den Beklagten vor die Alternative gestellt, entweder die Immobilie zu räumen und an die Erbengemeinschaft herauszugeben oder ein Nutzungsentgelt zu zahlen. Das genügt als Neuregelungsverlangen.

Inhaltlich entspricht das Neuregelungsverlangen der Erbengemeinschaft auch billigem Ermessen. Dass derjenige, der durch die Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes einen Vorteil hat, dafür einen Ausgleich zahlt, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Konsequenzen

Die Entscheidung stellt heraus, dass das Neuregelungsverlangen nach § 745 Abs. 2 BGB keine besonderen Förmlichkeiten verlangt. Insbesondere im Hinblick auf die Nutzung einer Immobilie ist es nicht erforderlich, dass der betroffene Teilhaber vor die Alternative „Auszug oder Zahlung“ gestellt wird. In jeder Aufforderung zur zukünftigen Zahlung eines Entgelts für die Nutzungsüberlassung ist zugleich die Alternative enthalten, dieser Zahlungsverpflichtung durch Auszug zu entgehen.

Praxistipp

Wie oben bereits angedeutet, entstehen Bruchteilsgemeinschaften gelegentlich ohne den Willen der Beteiligten, wie etwa bei einer Erbengemeinschaft. Manchmal entwickeln sie sich in eine unglückliche Richtung wie etwa bei einer gescheiterten Ehe. Häufig führen die persönlichen Interessen der jeweiligen Teilhaber zu heillosem Streit. Dabei bietet die Vorschrift des § 745 Abs. 2 BGB ein relativ leicht zu handhabendes Instrumentarium, um eine ordnungsgemäße, allen Interessen gerecht werdende Verwaltung bzw. Nutzung des gemeinschaftlich gehaltenen Eigentums zu regeln. Sollten die übrigen Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft ihre Mitwirkung verweigern, kann jeder Teilhaber eine gerichtliche Ersetzung der Zustimmung der übrigen Teilhaber verlangen. Voraussetzung ist, dass das Neuregelungsverlangen tatsächlich billigem Ermessen entspricht. Das ist natürlich in erster Linie eine Frage des jeweiligen Sachverhalts.

Aus dem Urteil geht nicht hervor, wie das Nutzungsentgelt konkret berechnet wurde. In einem Fall wie dem vorliegenden würde es sich anbieten, ein der ortsüblichen Miete entsprechendes Nutzungsentgelt zu verlangen oder ein Nutzungsentgelt nach den Lasten und Kosten der Immobilie (Steuern, Kreditraten etc.) zu berechnen. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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