Konflikte aus einer veralteten Teilungserklärung

In dem Fall ging es um eine WEG mit 12 Wohnungen und einer Teileigentumseinheit im Keller mit Räumen für Sauna/Solarium/Fitness. In der Gemeinschaftsordnung hieß und heißt es dazu, dass

• alle Eigentümer und Bewohner der WEG diese Einrichtungen im Kellergeschoss mitbenutzen dürfen und im Gegenzug
• alle Betriebskosten der WEG nach dem Verhältnis der in der Teilungserklärung festgelegten Nettoflächen umgelegt werden, wobei die Räume für Sauna/Solarium/Fitness nicht zu beteiligen sind.

Im Jahr 2006 kündigte die WEG den Nutzungsvertrag über Sauna & Co. Seither dienten die Räume der Teileigentümerin als Lager. Dennoch weigerte sie sich, sich nun gemäß der Fläche der Lagerräume an den Betriebskosten der WEG zu beteiligen. Der Wortlaut der Gemeinschaftsordnung sähe dies nicht vor. Daufhin verlangten die Wohnungseigentümer von der Teilungseigentümerin, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen: Nach nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG besteht nämlich ein gesetzlicher Anspruch auf Änderung, wenn „ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen (…) unbillig erscheint“.

Nicht nötig, entschied der BGH: Im vorliegenden Fall sei die Gemeinschaftsordnung so zu verstehen, dass die Räume „Sauna/Solarium/Fitness“ nur dann, nur so lange und nur insoweit von der Kostenbeteiligung befreit sind, wie sie auch tatsächlich allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft für eine solche Nutzung zur Verfügung gestellt werden. Diese (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnung habe Vorrang vor einer Anpassung. Die auf die Anpassung der Teilungserklärung gerichtete Klage wäre daher verloren gegangen, wenn die Kläger nicht einen Hilfsantrag auf die Feststellung des rechtlichen Inhalts der Teilungserklärung gestellt hätten. Dieser Kniff rettete die Kläger zum „Preis“ von 1/5 der Verfahrenskosten.

Was können WEGs tun, um Konflikte aus einer veralteten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu lösen? Dazu stellt der Verein Wohnen im Eigentum e.V. einen PDF-Ratgeber zur Verfügung.

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