Zwar befindet sich das Investitionsklima für den Neubau in der sozial orientierten Wohnungswirtschaft von NRW nicht mehr im freien Fall, allerdings sieht der VdW darin lediglich eine vorsichtige Erholung auf niedrigem Niveau. Die unverändert hohen Preise für Bauleistungen und für Baumaterialien sowie ein weiterhin schwieriges Zinsumfeld verhindern nach Ansicht des Verbands eine dynamischere Entwicklung beim bezahlbaren Wohnungsbau.
Allgemeine Baukosten- und Mietenentwicklung
Die Herstellung eines Quadratmeters Wohnfläche hat sich von 2020 bis 2025 um 32,3 Prozent verteuert. Das treibt die Kosten für den Bau einer Mietwohnung nach oben. Die Konsequenz: Bei gleicher Investitionssumme sinkt die Anzahl hergestellter Wohnungen. Zur Teuerung haben auch die Kreditkonditionen beigetragen: Denn seit Januar 2022 haben sich die Bedingungen zur Aufnahme von Fremdkapital merklich verschlechtert. Derzeit pendeln sich die Bauzinsen zwischen drei und vier Prozent ein.
Kosten für Instandhaltung steigen deutlich
Bei Instandhaltungsleistungen ist die Kostenentwicklung ebenfalls zu spüren. Sie verteuerten sich um fast 50 Prozent zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem ersten Quartal 2025. Den Entwicklungen zum Trotz bleibt die Mietenentwicklung vergleichsweise moderat. Die Preissteigerung der Netto-Kaltmieten im Bestand lag bundesweit in diesem Zeitraum lediglich bei plus 10,1 Prozent und damit unter der allgemeinen Preissteigerung von plus 21,4 Prozent.
Mietniveau für Sozialwohnungen bleibt unter NRW-Durchschnitt
Die Mitglieder des VdW sind in NRW unverändert ein wichtiger Anbieter bezahlbaren Wohnraums. Bei ihnen stiegen die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten im Zeitraum 2021-2024 um 8,7 Prozent. In absoluten Zahlen lagen sie in 2024 bei 6,45 Euro und damit weiterhin unter den Bestandsmieten in NRW (7,03 Euro).
Energiewende bekommt Preisschild
Zunehmend schlagen sich jedoch die allgemeinen Preissteigerungen und die Bemühungen um klimaneutrale Gebäudebestände nieder. Deren Investitionserfordernisse belasten die sozial orientierten Wohnungsunternehmen und -genossenschaften. „Die Energiewende bekommt ein Preisschild, das bekommen auch Mieterinnen und Mieter zu spüren“, sagt Alexander Rychter. Deutlich stärker allerdings als die Entwicklung der Netto-Kaltmieten wirkt sich die Entwicklung der kalten und warmen Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter aus. Hier liegen die Steigerungen im gleichen Zeitraum bei 62,8 Prozent bei den warmen Betriebskosten bzw. 10,9 Prozent bei den kalten Betriebskosten. Dies ist insbesondere auf die Gaspreissteigerungen in dieser Zeit zurückzuführen.
Bezahlbare Miete fördern
Um in der Folge die Mieten bezahlbar zu halten, sind Fördermittel wichtig. Folgerichtig halten die VdW-Mitglieder die Förderkulisse für die energetische Modernisierung von Wohnungsbeständen für sehr wichtig (73 Prozent). An zweiter Stelle folgen in der Umfrage umfassende Information und Beratung über finanzielle Möglichkeiten der energetischen Bestandsmodernisierung (63 Prozent) sowie eine ausreichende Datenlage und eine vorhergehende Bestandsanalyse.
Weniger Wohnungen genehmigt als fertiggestellt
Die Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen für Nordrhein-Westfalen untermauern beim Thema Neubau die anhaltende Zurückhaltung. Seit 2023 werden pro Jahr mehr Wohnungen fertiggestellt als neue genehmigt werden. Eine Entwicklung, die nach Ansicht von Verbandsdirektor Rychter, der Politik zu denken geben sollte.
Christian Veh
