Im zugrundeliegenden Fall hatten es die Mietparteien, eine geringfügige Erhöhung der Miete und die dem Mieter gestatteten Umbaumaßnahmen schriftlich zu fixieren.
Streitobjekt war eine langjährig vermietete Zahnarztpraxis. Die Mietparteien vereinbarten kurze Zeit nach Abschluss des schriftlichen Mietvertrages mündlich eine Erhöhung der Miete um 20 Euro. Außerdem gestattete der Vermieter, dass die Mieter auf ihre Kosten die gemieteten Räume umbauen dürften. Auch dies wurde nicht schriftlich festgehalten. Rund sechs Jahre vor Ablauf der vereinbarten Dauer des Mietvertrages kündigten die Mieter. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und verlangte, dass die Mieter die vereinbarte Miete bis zum Ablauf der Vertragsdauer weiterentrichteten.
Der BGH gab den Mietern recht. Sie könnten sich darauf berufen, dass die Mieterhöhung und die gestatteten Umbaumaßnahmen nicht schriftlich fixiert und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurden. Zwar sei die Miete nur geringfügig erhöht worden. Trotzdem handle es sich dabei um eine wesentliche Bedingung des Mietvertrages. Jede Änderung der Miete könne relevant werden und „das Fass zum Überlaufen bringen“, wenn es darum gehe, ob der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände kündigen kann. Ebenfalls schriftlich zu regeln sei es, wenn der Mieter Baukostenzuschüsse leiste oder auf seine Kosten die Mieträume verändere. Als Konsequenz aus diesem Mangel des Mietvertrages ergebe sich, dass sich der Vermieter nicht mehr auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages berufen könne und damit die vorzeitige Kündigung der Mieter akzeptieren müsse.
BGH, Urteil vom 25.11.2015, Aktenzeichen XII ZR 114/14
Quelle: Wüstenrot & Württembergische AG
► Relevante Meitrecht- und WEG-Urteile finden Sie in unserer Onlinedatenbank.
► Weiterbildung leicht gemacht: Die Fachwebinare der IVV immobilien vermieten & verwalten - Die Mieterhöhung im laufenden Wohnraummietverhältnis, am 20.09.2016
