Berliner Mietspiegel

Vermieterin unterliegt in II. Instanz in Rechtsstreit um überhöhte Miete

03.04.2017

Eine Vermieterin wurde von ihrem Mieter erfolgreich auf Rückzahlung von überhöhter Miete verklagt. Sie ging in Berufung. Das Landgericht Berlin wies die Berufung jetzt ab. Dem klagenden Mieter stehe ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.105,45 Euro zu hoher Miete für fünf Monate von August bis Dezember 2015 zu.

Aktenordner auif dem das Wort Mietrecht steht
Relevante Mietrechtsurteile für Vermieter und Verwalter finden Sie in der IVV-Mietrechtdatenbank. FOTO: PIXELIO/R.STURM

Das Landgericht Berlin sah keine Anhaltspunkte für eine Verfassungswidrigkeit der anzuwendenden Gesetzesvorschrift (§ 556 d BGB) oder der darauf beruhenden Verordnung. Das soziale Wohnraummietrecht habe die Aufgabe, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen einerseits der Vermieter und andererseits der Mieter zu gewährleisten.

Landgericht Berlin, Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen 65 S 424/16 -

Das Instrument der Mietpreisbremse sei nicht zu beanstanden.

Es mag zwar für einen Vermieter aufgrund des derzeit knappen Wohnungsangebotes in einem Ballungsgebiet wirtschaftlich möglich sein, eine hohe Miete zu erzielen, wenn er einen neuen Mietvertrag abschließe. Aber diese Position sei verfassungsrechtlich nicht unbegrenzt geschützt und dürfe rechtlich durch ein Instrumentarium wie der Mieten­begrenzungs­verordnung eingegrenzt werden. Denn die Sozialbindung des Eigentums sei zu beachten, zumal in der Bundesrepublik der überwiegende Teil der Bevölkerung den Wohnbedarf durch Miete decken müsse.

Hinzu komme, dass die Attraktivität eines bestimmten Wohnungsmarktes häufig auf Umstände zurückzuführen sei, die nicht auf Leistungen des Vermieters zurückzuführen seien, wie z.B. eine gute Infrastruktur, ein hohes Arbeitsplatzangebot oder das Ansehen einer Universitätsstadt. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber zeitlich und räumlich begrenzt dem Vermieter Kürzungen zumutet.

Außer Frage: In Berlin herrscht ein angespannter Wohnungsmarkt

Auch die vom Berliner Senat erlassene Verordnung über die Mietpreisbegrenzung bewege sich im Rahmen des zu Grunde liegenden Gesetzes. Insbesondere sei nicht zu beanstanden, dass der Senat die Verordnung auf ganz Berlin ausgedehnt habe. Die Verordnung beruhe auf sachgerechten Erwägungen, zumal der Senat selbst in den Wohnungsbau investiere bzw. diesen fördere, zum Beispiel durch die schnellere Erteilung von Baugenehmigungen für Wohnraum aufgrund von Bonuszahlungen.

Miethöhe soll sich nach Vergleichsmiete richten

Die Höhe des als unwirksam zurückzufordernden Mietteils richte sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlags von 10 %. Die Vergleichsmiete sei nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu ermitteln. Das Landgericht habe bereits im Rahmen zahlreicher Mieterhöhungsverfahren festgestellt, dass der Berliner Mietspiegel zumindest als einfacher Mietspiegel herangezogen werden könne. Dies gelte hier ebenso. Danach stehe dem klagenden Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.105,45 Euro zu hoher Miete für fünf Monate von August bis Dezember 2015 zu; ebenso könne er zu Recht verlangen, festgestellt zu wissen, dass die ab Januar 2016 vereinbarte Miete in Höhe von jeweils 221,09 Euro netto kalt unwirksam sei.

Revision nicht zugelassen

Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Angesichts des auf bis zu 13.000 Euro festgesetzten Streitwertes ist nicht davon auszugehen, dass eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, die eine Beschwer von über 20.000 Euro erfordert, zulässig sein könnte.

Vorinstanz: (externer Link:) Mieter steht Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu
(Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 08.09.2016, Aktenzeichen: 11 C 414/15)

Lesen Sie auch:
Klagende Mieter berufen sich erfolgreich auf Mietpreisbremse (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 28. 09. 2016, Aktenzeichen: 2 C 202/16)
Studie des IW Köln: Mietpreisbremse versagt (Mai 2017)

 

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