Das Thema „Transformationsimmobilien“ hat vor allem durch große Umbrüche im Handel an Brisanz gewonnen. Gemeinsam mit Union Investment hat das Analyse- und Beratungsunternehmen bulwiengesa eine umfangreiche Studie erstellt. Eines der wichtigsten Ergebnisse: Es werden mehr Büro- und Industrieimmobilien zu neuen Nutzungsarten transformiert als Handelsimmobilien. Nach Ansicht der Studienautoren werden Transformationsimmobilien nicht nur bei der zunehmend notwendigen Neugestaltung der Innenstädte an Bedeutung gewinnen, sondern auch in der Projektentwicklung. Im Unterschied zum Neubau verkörperten diese Vorteile wie Wiedernutzung der bestehenden Bausubstanz, Nutzungsvielfalt und neue Urbanität. Für die Studie „Transformationsimmobilien – wie ESG, E-Commerce und soziale Trends Mixed Use beschleunigen“ haben die Autoren zum einen in zahlreichen qualitativen Interviews unter anderem Projektentwickler befragt. Zum anderen wurden in einer quantitativen Analyse regionale und nutzungsspezifische Muster von Transformationsimmobilien für den deutschen Immobilienmarkt herausgestellt.
Die Studie zeige anhand einer Analyse der RIWIS-Datenbank von bulwiengesa auf, dass – anders als die aktuelle Diskussion um die Zukunft des stationären Einzelhandels vielleicht vermuten ließe – Büros und Industrieimmobilien in Summe häufiger eine Transformation erfahren als Handelsimmobilien. In den fertiggestellten Immobilien dominieren Büro- und Wohnnutzungen.
In der neuen Nutzung hat häufig auch der Handel wieder seinen Platz
Die häufigsten ehemaligen Nutzungen seien nicht mehr marktgerechte Büros sowie Logistik, Industrie, Einzelhandel und Gastronomie. Den größten Anteil an neuen Nutzungsarten (Single Use) hätten Wohnungen mit 30 Prozent und Büros mit 27 Prozent. Rund die Hälfte der analysierten Transformationsimmobilien würden jedoch als gemischte Nutzung umgesetzt. Gleichzeitig werde aber auch deutlich, dass der Einzelhandel auch nach der Transformation einer der wichtigsten Bausteine der neuen Nutzungskonzepte bleibe: Rund 28 Prozent der Nutzungen in gemischten Nutzungskonzepten seien Einzelhandel und Gastronomie, die damit weiterhin eine hohe Relevanz hätten. Allerdings eben nicht mehr als Einzelnutzung, sondern im Rahmen von Nutzungsmischung – ganz im Sinne von immobilienwirtschaftlicher Risikostreuung.
In die Analyse einbezogen wurden Immobilien, die in den Jahren 2015 bis 2021 eine Nutzungsänderung vollzogen haben bzw. aktuell in Bau sind und für die eine Nutzungsänderung angestrebt wird. Die Objekte haben eine Gesamtnutzfläche von mehr als 5.000 qm und liegen in den 127 ABCD-Städten. Projekte, die neben transformierten Bestandsgebäuden durch Neubauten ergänzt bzw. erweitert werden, sind ebenfalls Bestandteil der Analyse. In den 408 untersuchten Transformationsimmobilien sind nach ihrer Nutzungsänderung insgesamt rd. 3,18 Mio. qm NF errichtet worden bzw. werden errichtet.
Die Studie (PDF) können Sie kostenfrei über die Website von Union Investment anfordern. (Red.)
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IVV-Fachartikel: Umnutzung von Gewerbeflächen ̶ Händler gehen, Gastronomen kommen aus IVV Februar-Ausgabe 2022
