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Die Hausordnung: Was Vermieter beachten müssen

Um das Zusammenleben von Mietern zu regeln, ist es sinnvoll eine Hausordnung zu erstellen. Darin werden Pflichten des Mieters festgelegt und Konflikte zwischen den Mietparteien im Vorfeld vermieden. Aber was darf man als Vermieter verlangen und wo sind die Grenzen?

Was darf in der Hausordnung stehen und was nicht? FOTO: AdobeStock/Anselm Baumgart
Was darf in der Hausordnung stehen und was nicht? FOTO: AdobeStock/Anselm Baumgart

Aushang oder Teil des Mietvertrags

Wenn der Vermieter dem Mieter bestimmte Arbeiten übertragen will, muss die Hausordnung Teil des Mietvertrags sein oder im Mietvertrag erwähnt werden. Dazu zählen Schneebeseitigung oder Treppenhausreinigung (Urteil zur versäumten Treppenhausreinigung).

Wird sie nur im Hausflur ausgehängt, darf sie keine Aufgaben und Pflichten, sondern nur "ordnende Regelungen" enthalten. Dazu zählen Regelungen zu Ruhezeiten, Nutzung des Müllplatzes oder zum Grillen.

Diese Vorgaben dürfen den Mieter allerdings nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.

Folgende Punkte können Vermieter in der Hausordnung regeln.

Eine Muster-Hausordnung der Zeitschrift IVV immobilien vermieten & verwalten zum kostenlosen Download finden Sie am Ende der Nachricht.

Ruhezeiten

Da die Ruhezeiten bundesweit nicht einheitlich geregelt sind, ist es sinnvoll diese vorzugeben. Dazu gehören die bekannten Zeiten wie die ganztägige Sonn- und Feiertagsruhe, die Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr und die Nachtruhe von 22:00 bis 6:00 Uhr. Allerdings sind auch während der Mittagsruhe Aktivitäten in Zimmerlautstärke erlaubt.

Partylärm

Selbst für Feiern in der eigenen Wohnung gilt die nächtliche Ruhezeit. Der Lärm einer angekündigten Party muss von den Nachbarn nicht akzeptiert werden.

Ausnahmen während der nächtlichen Ruhezeit

Auch nach 22:00 Uhr kann es erlaubte Ruhestörungen geben. Dazu zählt das Herunterlassen der Rollläden. Das Amtsgericht Düsseldorf hat in seinem Urteil (55 C 7723/10) bestätigt, dass die Betätigung der Rollläden zum normalen Gebrauch der Wohnung gehört. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt werden. Den Mietern der Wohnung könne nicht vorgeschrieben werden, um wie viel Uhr sie ihre Räume verdunkeln.

Dazu gehört auch das Betätigen von Wasserspülung und Wasserhahn sowie nächtliches Baden oder Duschen. Das ist nach 22:00 Uhr erlaubt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 Ss [OWi] 411/90 - [OWi] 181/90 I) beschränkte die nächtlichen Bade- und Duschzeiten auf 30 Minuten.

Gegenüber Kindern ist eine erweiterte Toleranzgrenze zu ziehen. Grundsätzlich ist der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm von den Nachbarn hinzunehmen. Das gilt insbesondere für Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern. Hier sind auch Störungen nach 22:00 Uhr hinzunehmen, denn niemand kann verhindern, dass beispielsweise ein Baby nachts einmal schreit (OLG Düsseldorf 9 U 218/96).

Zu Nachbarn, die nachts laut dem Liebesspiel nachgehen, gibt es bislang kein Gerichtsurteil. Hier kommt es jedoch nicht auf die Quelle, sondern auf die Dauer und die Intensität der Geräusche an.

Urteil: Allgemeine Richtwerte des Lärmschutzes

Nutzung der Gemeinschaftsräume

Besteht für Mieter die Möglichkeit Gemeinschaftsräume zu nutzen, ist es ratsam die Nutzung zu regeln. Der Vermieter kann hier vorgeben, zu welchen Zeiten der Waschkeller genutzt werden darf und wie viel Platz zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung steht. Urteil: Nutzung der Gemeinschaftsflächen

Gibt es einen Gemeinschaftsgarten, sollte die Nutzung in der Hausordnung geregelt sein. Dort kann festgehalten werden, ob und wann Mieter Liegestühle, Blumenkübel und anderes bewegliches Mobiliar aufstellen oder ob sie Gemüse anbauen dürfen. Sollen die Mieter auch die Gartenpflege übernehmen, müssen die Aufgaben Bestandteil des Mietvertrags sein.

Sonderfall Grillen: Grundsätzlich ist Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt. Allerdings können Vermieter das Grillen im Mietvertrag und dann auch in der Hausordnung verbieten oder einschränken. (Siehe Punkt "Balkon")

Sicherheit

Die Aspekte zur Sicherheit im Haus sollten in der Hausordnung berücksichtigt werden. Hier solle man die Mieter darauf hinweisen, dass die Hauseingangstür ständig geschlossen zu halten ist, Fluchtwege nicht verstellt und keine gefährlichen Stoffe im Keller gelagert werden dürfen. Laut dem Amtsgericht Schöneberg darf aber ein Fahrradanhänger zum Kindertransport im Hof geparkt werden, wenn andere zumutbare Abstellmöglichkeiten fehlen (Az.: 6 C 430/05).

Müll

Hier können Vermieter regeln, dass Abfälle nicht außerhalb des Müllplatzes gelagert werden dürfen. Der Umgang mit Sperrmüll sollte ebenfalls geregelt werden.

Urteile: Wie viele Tonnen darf der Vermieter aufstellen? , Kündigungsgrund Müll .

Kinder

Die Hausordnung darf regeln, wo die Kinder der Mieter spielen dürfen und ob es zum Beispiel Einschränkungen bei der Benutzung von Fahrrädern gibt. Urteil: Einrichtung eines Kinderspielplatzes .

Balkon und Loggia

Die Nutzung des Balkons sollte per Hausordnung vorgegeben werden. Dazu gehört die Verwendung von Blumenkästen, Lagerung von Müll, Trocknung von Wäsche und der Gebrauch von offenen Feuerstellen. Urteil: Grillen in den Sommermonaten .

Haustiere

Die generelle Haustierhaltung darf nicht per Hausordnung untersagt werden. Im Mietvertrag ist eine entsprechende Formulierung nichtig. Was bei der Tierhaltung in der Wohnung beachtet werden muss lesen Sie im IVV-Artikel "Tierhaltung in der Wohnung".

Parkplatz

Dieser Punkt regelt die Benutzung des Gemeinschaftsparkplatzes. Welche Fahrzeuge dürfen dort abgestellt werden und wie sollen sich die Mieter dort verhalten. Unnötiges Hupen und Laufenlassen des Motors kann untersagt werden.

Grenzen der Hausordnung

Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. So darf der Vermieter beispielsweise nicht grundsätzlich verbieten, in der Wohnung zu muszieren. Die Tierhaltung darf nicht grundsätzlich verboten werden. Urteil: Haustierhaltung darf nicht verboten werden.

Weitere unzulässige Verbote und Regelungen:

- Besuchsverbot (Urteil: Mieter empfängt oft Besuch)
- Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters

- Untersagen von Kinderlärm (Urteil: Kündigung wegen Kinderlärm unzulässig)

- generelles Bade- und Duschverbot nach 22:00 Uhr (LG Köln, Urteil vom 17.04.1997, Az. 1 S 304/96)

- Kinderwagenverbot im Hausflur (Urteil: Kinderwagen im Hausflur abstellen)

- Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung

- Benutzung der Waschmaschine am Sonntag (Az.: OLG Köln, 16 Wx 165/00), ausgenommen während der Nachtruhe (LG Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89).

Änderung einer bestehenden Hausordnung

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie nicht einseitig vom Vermieter geändert werden. Der Mieter muss seine Zustimmung erteilen. Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen auch diese Änderungen nur ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter dafür nachträglich Regelungen in der Hausordnung erlassen.

Hausordnung in weiteren Sprachen vermeidet Verständnisschwierigkeiten

Um Missverständnissen vorzubeugen, sollte die Hausordnung in weiteren Sprachen und eventuell sogar bebildert zur Verfügung gestellt werden.

Muster-Hausordnung

Es gibt kein Gesetz, das Vermieter verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Aus diesem Grund gibt es auch keine einheitlichen Formulare. Die Zeitschrift IVV immobilien vermieten & verwalten bietet eine Muster-Hausordnung zum kostenlosen Download an (PDF). Damit interessierte Hausverwaltungen diese an ihre Bedürfniss und an ihr Look & Feel anpassen können, bieten wir das Dokument auch in der Word-Fassung an. Bitte melden Sie sich bei Interesse an ivv-magazin.redaktion@hussberlin, Betreff "Muster-Hausordnung".

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