Eigenbedarfskündigung – Was dürfen Mietverwalter?

27.02.2017
Unterschrift unter einer Eigenbedarfskündigung
FOTO: PIXABAY/GERALT

Vermieter haben das Recht, Bedarf für Wohnraum, der ihnen gehört, anzumelden. Das gilt auch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein anderer Mieter die Wohnung bewohnt. Der Vermieter kündigt dem Mieter in diesem Fall die Wohnung aufgrund von Eigenbedarf. Eigenbedarf ist fast immer ein konfliktreiches und streitbares Thema, sowohl für Vermieter als auch für Mieter.

Es gibt verschiedene Rechtsprechungen, die die Rechte und Pflichten eines Vermieters definieren. Demnach kann grundsätzlich jeder ein Vermieter sein, der eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, welches er nicht selbst nutzen und deshalb an andere übertragen möchte. Trotzdem gibt es auch zwischen Vermietern Unterschiede. Folgende Vermieterarten lassen sich unterscheiden:

  • Private Vermieter – besitzen meist eine oder mehrere Wohnungen, die sie selbstständig vermieten
  • Kleinvermieter – besitzen und vermieten meist nur eine einzelne Wohnung, gegebenenfalls sogar nur eine Einliegerwohnung im eigenen Haus
  • Wohnungsbaugenossenschaften – Die Anmietung eines Wohnraumes setzt die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft voraus.
  • Wohnungsgesellschaften/Hausverwaltungen/ Mietverwaltungen  - Die Immobilien bestehen oft aus einer oder mehreren Wohnungen und Gewerbeeinheiten, welche einem Eigentümer gehören, der die Aufgabe der Wohnungsverwaltung an Dritte, also an den Mietverwalter überträgt.

Mietverwalter entlasten demnach den Eigentümer einer Immobilie und übernehmen Aufgaben, wie Vermietung, Durchführung und die Abwicklung von Mietverhältnissen für den Eigentümer der Objekte. Mietverwalter können sowohl mehrere Personen, als auch einzelne und juristische Personen sein. Zu den wichtigsten Aufgaben einer Mietverwaltung gehören:

  • Die finanzielle Betreuung des Mietverhältnisses, also z.B. Führung der Buchhaltung, Überwachung der Zahlungen der Mieter, Erstellen der Betriebskostenabrechnung
  • Die bauliche und technische Betreuung des Mietobjektes, wie Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe, Begehung des Mietobjektes zur Mängelfeststellung, Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltung- und Instandsetzungsarbeiten
  • Vertretung in Rechtsangelegenheiten soweit diese vom Eigentümer vertraglich übertragen wurden

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Kommt es zu einer Kündigung durch den Vermieter, kann das unterschiedliche Gründe haben. Einer dieser Gründe ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter kündigt, um die Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige zu nutzen. Allerdings gibt es auch diesbezüglich Einschränkungen. Meldet der Vermieter Eigenbedarf für Familienangehörige an, sollte es sich dabei um sehr enge Familienangehörige handeln. Dazu zählen grundsätzlich Kinder oder Eltern des Vermieters. Zudem kann auch ein Eigenbedarf für die Großeltern oder Enkel des Vermieters geltend gemacht werden. Bei der Eigenbedarfskündigung für entfernte Angehörige, wie Tanten und Onkels müssen besondere Situationen vorherrschen. Hat der Vermieter z.B. ein sehr enges Verhältnis zu seiner Tante und sieht sich verpflichtet, ihr Wohnraum zur Verfügung zu stellen, kann dies auch ein Grund zur Eigenbedarfskündigung darstellen. Eigenbedarf liegt z.B. vor, wenn der Vermieter sich selbst einen Alterswohnsitz sichern möchte, den Wohnraum gewerblich (z.B. für Büros) nutzen will oder einen Hausmeister sucht, der im Haus anwesend sein muss.

Kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung

Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung lediglich als privaten Arbeitsraum nutzen möchte, der Mietvertrag den Eigenbedarf schriftlich ausschließt oder das Angebot eines anderen Mieters auf Räumung nicht annimmt. Zudem sollten Vermieter darauf achten, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann unwirksam wird, wenn der Vermieter dem Mieter keine leerstehende Alternativwohnung anbieten kann (Az. VIII ZR 311/02). Laut Bundesgerichtshof wird dies allerdings noch einmal eingeschränkt. Zum einen muss eine Alternativwohnung nur so lange angeboten werden, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Zum anderen nur dann, wenn sich die leerstehende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnlage befindet. Wird z.B. die Alternativwohnung erst einen Monat nach dem Termin frei, zu dem der gekündigte Mieter hätte ausziehen müssen, kann kein Anbieten mehr verlangt werden (Az. VIII ZR 292/07).

Mietverwaltung muss Grund der Kündigung vorlegen 

Früher war das anders. Damals wurden alle Wohnungen der Mietverwaltung oder des privaten Vermieters eingebunden. D.h. eine Alternativwohnung musste auch angeboten werden, wenn diese sich in einer völlig anderen Wohnlage befand. Mieterverwaltungen sollten beachten, dass sie den Eigentümer, sofern das vertraglich festgehalten ist, rechtlich vertreten. Das bedeutet also, dass Mietverwaltungen den Grund der Kündigung vorlegen müssen. In einigen Fällen muss dieser auch bewiesen werden. Außerdem ist eine Kündigung durch eine Mieterverwaltung nur dann gültig, wenn dieser eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen kann, die aufzeigt, dass dieser der Mieterverwaltung alle mit der Wohnung zusammenhängenden Angelegenheiten übertragen hat. Vermieter müssen laut Gesetz nicht namentlich erwähnen, für wen sie Eigenbedarf anmelden. Es muss lediglich eine Eigenbedarfsperson im Kündigungsschreiben identifizierbar sein. Mieter können später Umzugskosten fordern und Schadensersatzzahlungen geltend machen, wenn sie herausfinden, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung nicht besteht. Aus diesem Grund sollten Vermieter darauf achten, dass sie wahre und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung angeben.

Zu Eigenbedarfskündigungen von Personengesellschaften hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren einige Entscheidungen getroffen.

Kommanditgesellschaften ist es nicht möglich, eine Eigenbedarfskündigung geltend zu machen. Eine KG zählt als juristische Person, die nicht in der Lage ist, selbst in die Wohnung einzuziehen. Kommanditgesellschaften ist es lediglich möglich, die Wohnung aus betrieblichen Gründen zu kündigen. Das kann z.B. sein, wenn ein neuer Mitarbeiter der Kommanditgesellschaft in die Wohnung einziehen soll. In diesem Fall muss allerdings genau begründet werden, warum der Mitarbeiter genau diese Wohnung braucht. Eine kürzere Anfahrt, durch die mehr Arbeitszeit eingespart wird, zählt nicht als Kündigungsgrund (Az. VIII ZR 113/06). Gesellschaften, die lediglich Wohnungen eines einzigen Hauses bewirtschaften, dürfen nur dann Eigenbedarf anmelden, wie einer der Gesellschafter die Wohnung beziehen möchte. Dieser muss allerdings schon vor oder zumindest seit Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter sein (Az. VIII ZR 271/06). Zudem können Gesellschaften bürgerlichen Rechts auch dann Eigenbedarfskündigungen für ihre Gesellschafter aussprechen, wenn diese gerade erst durch Erwerb des Mehrfamilienhauses oder der Wohnungen in den Mietvertrag eingetreten ist. Doch auch in diesem Fall muss der Eigenbedarf von dem Gesellschafter begründet werden (Az. VIII ZR 231/08).

Weigert sich ein Mieter, trotz Kündigung, nicht aus der Wohnung auszuziehen, besteht ein weiteres Vermieterrecht in der sogenannten Räumungsklage. Die Räumungsklage ist nicht nur beim Eigenbedarf sondern auch bei einer außerordentlichen Kündigung, also z.B. bei einem Mietrückstand, möglich. Allerdings kann eine Räumungsklage dazu führen, dass sich der gesamte Prozess der Eigenbedarfskündigung um einige Zeit verlängert. Oft kann die Wohnung erst nach einem Jahr oder sogar später durch den Vermieter genutzt werden.

Quelle: Der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.

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aus: IVV Ausgabe 02/2017

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