Verwalter können die besseren Makler sein

Für Verwalter gibt es viele Gründe für die von ihnen betreuten Liegenschaften auch Miet- und Kaufverträge zu vermitteln. Erstens kennen sie das Objekt in der Regel wie kein anderer. Informationen, die externe Makler mühsam zusammentragen müssen, haben sie in ihren Unterlagen; mögliche Fragen von Miet- oder Kaufinteressenten können sie aus dem Effeff beantworten. Neben Objektdaten gilt das auch für Protokolle und Beschlusssammlungen, nach denen Kaufinteressenten häufig fragen. Zweitens kann auch aus Sicht des Eigentümers ein vermittelnder Verwalter eine gute Wahl sein, wenn dieser den Verwalter seit Langem kennt und ihm vertraut. Letztlich profitiert auch der Wohnungskäufer von einem makelnden Verwalter: Als Objektbetreuer kennt er mögliche Mängel und ist verpflichtet, die Käuferin oder den Käufer darauf hinzuweisen – jedenfalls wenn er auch für den Käufer als Makler tätig ist. Bei externen Immobilienvermittlern landen öfter Fälle vor Gericht, weil unklar war, ob sie einen Mangel aufgrund ihrer Fachkenntnis hätten erkennen und diesem nachgehen müssen. Oder ob es ausreichendwar, sich ungeprüft auf Eigentümeraussagen zu verlassen.

In vielen Fällen kann eine Verwaltung problemlos eine Wohnung oder ein komplettes Immobilienobjekt vermitteln. Das gilt zum Beispiel für ein betreutes Mehrfamilienhaus. Dabei nimmt der Liegenschaftsbetreuer vom Käufer in der Regel eine Provision von drei bis sechs Prozent der Kaufsumme. Denn bei Zinshäusern greift nicht das neue Gesetz zur Provisionsteilung, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat. Das Regelwerk, das im Grundsatz festlegt, dass der Käufer keine höhere Provision bezahlen darf als der Veräußerer, bezieht sich nicht auf alle Vermittlungsbereiche, sondern nur auf den Verkauf von Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern. Für andere Objektarten wie Grundstücke, Gewerbeflächen, Zwei- und Mehrfamilienhäuser gilt es nicht: Hier können weiterhin individuelle Provisionsvereinbarungen getroffen werden.

Auch Verwalter, die nur selten eine Immobilie vermitteln (Gelegenheitsmakler), müssen sich an die Neuregelung halten. Ein Kaufinteressent kann nämlich nicht erkennen, ob jemand haupt- oder nebenberuflich Immobilien vermarktet.

Wann die Verwalterzustimmung erforderlich ist

Neben Zinshäusern können Verwalter auch Gewerberäume im Auftrag des Eigentümers vermieten oder verkaufen. Ebenfalls können sie sich als WEG-Verwalter um die Neuvermietung einer von ihnen betreuten, vermieteten Eigentumswohnungen kümmern (siehe Tabelle).

Eine Besonderheit gilt beim Veräußern von Eigentumswohnungen. In manchen Teilungserklärungen ist der Passus zu finden, wonach ein Verkauf der Verwalterzustimmung bedarf. In diesen Fällen ist der Verwalter nach den Vorgaben der Rechtsprechung als Makler gegenüber dem Kaufinteressenten „gesperrt“. Hier kollidiert nämlich seine Kontrollfunktion, die er für die Eigentümergemeinschaft wahrnimmt, mit seinen wirtschaftlichen Interessen. Etwas anderes gilt, wenn er den Interessenten über diesen Konflikt belehrt und aufklärt. Dann kann er mit dem Erwerber eine provisionsähnliche Vereinbarung treffen. Eine Möglichkeit besteht darin, dass Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag einen „Vertrag zugunsten Dritter“ abschließen, mit dem sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer und dem makelnden Verwalter verpflichtet, die mit dem Verkäufer vereinbarte Provision hälftig zu übernehmen. Der Erwerber muss diesen Betrag erst bezahlen, wenn der vermittelnde Verwalter belegen kann, dass der Veräußerer bezahlt hat, etwa anhand eines Kontoauszugs. Damit soll verhindert werden, dass ein Immobilienerwerber eine höhere Courtage bezahlt als der Verkäufer (Sicherungsvorschrift).

Ist in der Teilungserklärung keine Verwalterzustimmung fixiert, kann der Verwalter ganz regulär die Wohneinheit vermarkten und mit Verkäufer und Erwerber jeweils einen Maklervertrag abschließen, in dem beide festlegen, einen gleich hohen Provisionsanteil zu bezahlen. Bei einer solchen Doppeltätigkeit kann die Provisionszahlung mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig werden.

Das neue Gesetz legt zudem fest, dass mit Kaufinteressenten ein Maklervertrag in Textform zu schließen ist. Bis dato reichte ein schlüssiges, konkludentes Verhalten aus, was häufig Provisionsstreitigkeiten nach sich zog. Das Reformwerk rückt auch eine bislang eher selten angewandte Vermittlerhonorierung in den Fokus: die Innenprovision. Dabei bezahlt ausschließlich der Verkäufer den Vermittler. Der Vorteil: Der vermittelnde Verwalter vertritt nur die Eigentümerinteressen, die Zielgruppe der Kaufinteressenten wird erweitert, weil viele nach provisionsfreien Angeboten suchen. Mit Kaufinteressenten müssen keine Vereinbarungen zu Datenschutz, Widerruf und Provisionszahlung getroffen werden.

Verwalter, die als Vermittler tätig sein wollen, müssen bei der zuständigen Behörde (Landrats- oder Ordnungsamt) eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO beantragen. Außerdem müssen sie 20 Weiterbildungsstunden innerhalb von drei Jahren belegen und nachweisen. Unternehmen, die sowohl im WEG-Verwalter- als auch im Maklerbereich tätig sind, müssen demnach für jeden Bereich diese Weiterbildungsleistung erbringen.

Manche Unklarheit bei der Provision hat auch das Reformwerk, das die bisherigen Regelungen des BGB anpasste, nicht ausgeräumt. Es besteht weiterhin aus wenigen Paragrafen. Ungebrochen wichtig ist es deshalb, wegweisende Gerichtsurteile zu kennen und die Rechtsprechung zu verfolgen.