Die Abrechnung einer Mietkaution

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Bild: M. Eisinger
Bild: M. Eisinger

Vermieter kann auch konkludent über die Kaution abrechnen.

BGH, Urteil vom 24. 07. 2019 – VIII ZR 141/17

Problemstellung

Wie lange der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch die Kaution behalten darf, wann darüber abgerechnet und die Kaution ausgezahlt werden muss, war und ist Gegenstand zahlreicher Rechtsstreitigkeiten. Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 24. Juli 2019 eine pragmatische Lösung gefunden, die ein zu langes Zuwarten des Vermieters verhindert.

Entscheidung

Die Beklagten hatten im Dezember 2005 von dem Kläger eine Wohnung angemietet. Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten sie eine Kaution in Höhe von 1.680 Euro in bar. Im Jahre 2014 behaupteten sie verschiedene Mängel, insbesondere Feuchtigkeit, Schimmelbildung und Ameisenbefall, und minderten die Miete ab Mai 2014 bis einschließlich Februar 2015 um rund 1.800 Euro. Im September 2014 ließ der Kläger die Wohnung von einem Sachverständigen begutachten, der offenbar die behaupteten Mängel nicht bestätigen konnte. Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis außerordentlich zu Ende Februar 2015.

Nach dem Auszug der Beklagten leitete der Kläger ein selbstständiges Beweisverfahren ein, in dessen Rahmen ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die Wohnung erneut begutachtete und offenbar ebenfalls die behaupteten Mängel nicht bestätigen konnte. Die Kaution behielt er zunächst ein. Der Kläger verlangt von den Beklagten die Nachzahlung der zu Unrecht geminderten Miete, die Erstattung der Kosten des Sachverständigen, Erstattung von Renovierungskosten und Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen. Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt.

Der Kläger machte die übrigen Ansprüche, vor allen Dingen die Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen, in einem Berufungsverfahren geltend. Während dieses Berufungsverfahrens erklärten die Beklagten, sie machten wegen der noch nicht zurückgezahlten Kaution von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Das Berufungsgericht sah in dem „Zurückbehaltungsrecht“ die Erklärung der Beklagten, sie rechneten gegen die Forderung des Klägers mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auf und wies die Klage insoweit ebenfalls ab. Der BGH bestätigte dieses Urteil.

Der BGH folgte dem Berufungsgericht mit der Argumentation, dem Kläger ständen zwar grundsätzlich Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung zu, diese seien aber durch die Aufrechnung der Beklagten mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen. Damit der Schuldner einer Forderung mit seiner Gegenforderung aufrechnen kann, muss eine sogenannte Aufrechnungslage bestehen. Zunächst müssen sich zwei gleichartige Forderungen gegenüberstehen. Die Forderungen müssen sozusagen auf die gleiche Währung lauten. Sich gegenüberstehende Geldforderungen kann man miteinander verrechnen, die Forderung auf eine Weinlieferung kann man nicht mit einer Geldforderung verrechnen. Hier standen sich zwei Geldforderungen gegenüber, eine Verrechnung wäre also grundsätzlich möglich.

Für eine Aufrechnungslage muss allerdings noch etwas hinzukommen. Beide Forderungen müssen fällig sein. Hinsichtlich der Forderungen des Klägers ist das unproblematisch. Die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung wird mit der Abrechnung fällig. Schwieriger ist das im Hinblick auf den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufseiten der Beklagten. Dieser Anspruch wird nämlich ebenfalls erst mit Abrechnung durch den Vermieter fällig. Deshalb muss der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist gegenüber dem Mieter erklären, ob und welche Ansprüche er aus dem beendeten Mietverhältnis noch geltend machen will. Damit rechnet er über die Kaution ab, weil der Vermieter damit klarmacht, in welchem Umfang er von seinem Sicherungsrecht Gebrauch machen will.

Für manche Vertragsverhältnisse ist gesetzlich geregelt, dass und wie gegenüber dem anderen Vertragspartner abzurechnen ist, so etwa in § 666 BGB für den Geschäftsbesorgungsvertrag. Im Mietrecht gibt es keine Vorschriften zur Art und Weise der Abrechnung über die Kaution. Der Vermieter kann deshalb auf die allgemeine Vorschrift des § 259 Abs. 1 BGB zurückgreifen. Danach ist zur Abrechnung über einen Anspruch eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Der Vermieter ist aber nicht auf diese Art und Weise der Abrechnung beschränkt. Vielmehr kann er auch durch schlüssiges Verhalten über die Kaution abrechnen. So hat der BGH es etwa als konkludente Abrechnung angesehen, wenn der Vermieter erklärte, er rechne seinerseits mit eigenen Forderungen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auf. Aber auch in dem Verhalten des Klägers sah der BGH eine stillschweigende Abrechnung. In dem der Vermieter seine Ansprüche gegen den ehemaligen Mieter klageweise geltend machte, machte er aus Sicht des Mieters klar, welche Forderungen er aus dem Mietverhältnis noch geltend macht. Mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ist ein Stadium erreicht, in dem der Vermieter ohne Weiteres seine Ansprüche aus der Kaution befriedigen kann, indem er seine Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnet.

Rechnet der Vermieter über die Kaution ab, macht aber von seinem Recht zur Aufrechnung keinen Gebrauch, steht es dem Mieter frei, seinerseits den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zur Aufrechnung zu stellen.

Konsequenzen

Der BGH stellt mit dieser Entscheidung zwei Dinge klar: Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst, aber eben auch mit der Abrechnung des Vermieters fällig. Der Vermieter muss nicht eine formelle Abrechnung aufstellen, sondern rechnet über die Kaution ab, indem er eigene Forderungen geltend macht. Das gilt auch für streitige Forderungen. Eine Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor. Wenn der Mieter meint, die Forderungen des Vermieters seien unberechtigt und die Aufrechnung deshalb unwirksam, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen. Die Berechtigung der Forderungen muss nach wie vor der Vermieter beweisen.

Praxistipp

Als Vermieter sollte man unseres Erachtens aus dieser Entscheidung die Konsequenz ziehen, nach Beendigung eines Mietverhältnisses möglichst rasch dem Mieter ganz bewusst eine Abrechnung über die Kaution zu erteilen. Dann läuft man als Vermieter nicht Gefahr, von einem Gericht gesagt zu bekommen, wann man durch angeblich schlüssiges Verhalten über die Kaution abgerechnet habe. Der manchmal anzutreffenden Ungewissheit über die Höhe der gegenüber dem Mieter noch bestehenden Forderungen kann man dadurch begegnen, dass man die Abrechnung unter genau diesen Vorbehalt stellt, also unter den Vorbehalt, dass nicht noch weitere Forderungen auftauchen. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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