Warm an Weihnachten

Heizungsausfall in der Heizperiode

Im Corona-Lockdown, zur Winter- und insbesondere  Weihnachtszeit wird viel Zeit drinnen verbracht. Wie selbstverständlich nehmen wir an, die (Zentral-)Heizung müsse einfach funktionieren sobald man sie einschaltet. Schön, dass dies in den allermeisten Fällen so ist. Was aber tun bei technischen Defekten in der Heizperiode? Wir beleuchten einige Mietrechtsfälle zum Thema Heizen.

Wer friert schon gerne zur Weihnachtszeit? Lesen Sie hier aktuellen Urteile zu Fällen von Heizungsausfall und Mietminderung der Betriebskosten. BILD: PIXABY/congerdesign
Wer friert schon gerne zur Weihnachtszeit? Lesen Sie hier aktuellen Urteile zu Fällen von Heizungsausfall und Mietminderung der Betriebskosten. BILD: PIXABY/congerdesign

Schlimmste Variante: ein Totalausfall während der Heizperiode

Bei einem Totalversagen der Heizungsanlage gewähren die Gerichte großzügige Mietminderungen, denn eine Wohnung ist dann ja auch nur noch sehr eingeschränkt zu nutzen. Das Landgericht Berlin sprach anlässlich einer defekten Heizanlage einem Mieter eine 70-prozentige Minderung zu. Weitere 30 Prozent erhielt er, weil auch noch Wasser- und Gasversorgung ausgefallen waren. Er musste also für einen gewissen Zeitraum gar nichts mehr bezahlen.
LG Berlin, Aktenzeichen 67 T 70/02

Wenn die Heizung nicht funktioniert, ist Eile geboten

Im Gegensatz zu anderen Mängeln muss hier sofort reagiert werden – manchmal auch zur Not mit einer provisorischen Reparatur. Genau das wollte ein Mieter vermeiden. Er verweigerte die geplanten vorübergehenden Arbeiten und forderte eine dauerhafte Lösung. Trotzdem machte er eine Mietminderung geltend, die ihm aber vom Amtsgericht Charlottenburg von Berlin nicht zugestanden wurde. Zumindest ab dem Zeitpunkt, als er mit seiner Ablehnung zur provisorischen Reparatur die Dinge verzögerte, könne er sich nicht auf Minderungsrechte berufen.
AG Charlottenburg, Aktenzeichen 224 C 297/18

Mietminderung wegen Heizungsausfall

Ist von der Heizung die Rede, geht es unter anderem auch um wirtschaftliche Aspekte. Denn die Wärmeversorgung macht einen nennenswerten Teil der Betriebskosten aus. Die Mieterin einer Altbauwohnung war ganz und gar nicht einverstanden mit der vorhandenen Heizungsanlage, die ihrer Meinung nach viel zu verlustreich arbeitete. Sie minderte deswegen ihre Zahlungen. Das Kammergericht Berlin lehnte das ab. Ein Mieter habe nur Anspruch auf eine technisch mängelfreie Anlage. Wenn das der Fall sei, spiele der mehr oder weniger verlustreiche Betrieb keine Rolle.
KG Berlin, Aktenzeichen 8 U 217/11

Beträgt die Wohnraumtemperatur regelmäßig nicht über 19 Grad Celsius, dann ist das eindeutig zu wenig und den Mietern nicht zuzumuten. Hier lag es daran, dass die technische Anlage nicht die erforderliche Heizleistung erbringen konnte. Das Landgericht Berlin sprach den Mietern auf Grund dieses Mangels das Recht auf eine fünfprozentige Minderung zu. Mindestens 20 Grad sollten es nach Meinung der Juristen schon sein.
LG Berlin, Aktenzeichen 63 S 423/11

Ausfall der Heizanlage während der Sommermonate

Ein Mieter kürzte wegen des Nicht-Funktionierens der Heizung währende der Sommermonate die Zahlungen, stieß aber vor dem Landgericht Wiesbaden auf wenig Verständnis. Es sei nicht einzusehen, warum eine Minderung berechtigt sein soll, wenn die Heizung ohnehin gar nicht in Betrieb ist. Anders wäre es gewesen, wenn die Heizanlage mit der Warmwasserversorgung gekoppelt gewesen wäre, was hier aber nicht der Fall war.
LG Wiesbaden, Aktenzeichen 8 S 135/89

Pflichten von Eigentümern

Hauseigentümer trifft im Zusammenhang mit der Heizanlage eine besondere Verantwortung. Sie müssen sie im Winter regelmäßig kontrollieren, um Frostschäden zu vermeiden. Ein Eigentümer war sieben Wochen im Urlaub gewesen und hatte sich während dieser Zeit nicht um die Heizung kümmern können. Bei seiner Rückkehr wiesen Heizkörperelemente, Ventile und Wasserabläufe wegen extremer Minustemperaturen erhebliche Schäden auf. Die Versicherung musste nach Ansicht des Landgerichts Bonn nicht dafür aufkommen, denn der Hauseigentümer sei seinen Pflichten nicht nachgekommen.
LG Bonn, Aktenzeichen 10 O 203/06

Wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung auf eine Versorgung mit Fernwärme umstellen will, dann kann der Mieter das unter normalen Umständen kaum verhindern. Er müsse dies dulden, entschied der Bundesgerichtshof . Das einzige erfolgreiche Gegenargument könnte es sein, wenn die Umstellung für den Mieter und seine Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde, zum Beispiel aus Kostengründen.
BGH, Aktenzeichen VIII ZR 275/07

Die Heizanlage einer Eigentümergemeinschaft darf nicht nur ausschließlich über eine bestimmte Wohnung, also über Sondereigentum, zu betreten sein. Angesichts des ständigen Wartungs- und Kontrollaufwandes müssen alle Eigentümer die Möglichkeit haben, diesen Funktionsraum zu betreten. Ein Amtsgericht hatte aus diesem Grund die Aufteilung einer Immobilie in Wohneigentum verweigert – und erhielt mit dieser Entscheidung vor dem Oberlandesgericht Dresden Recht.
OLG Dresden, Aktenzeichen 17 W 233/17

Unterbrechung der Gasversorgung

Kommt es zu einer Unterbrechung der Gasversorgung in einer Wohnanlage, so hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass diese zum versprochenen Zeitpunkt wieder aufgenommen wird. Ein Eigentümer hatte sich nicht an die von ihm selbst genannte Frist von zwei bis drei Wochen gehalten. Das Landgericht Berlin sprach dem Mieter daraufhin das Recht zu, eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Gasversorgung beantragen zu können.
LG Berlin, Aktenzeichen 65 T 66/19

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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