Gasheizungen

Temperaturabsenkung – Welche Rechte haben Vermieter und Mieter?

Die Politik mahnt das Energiesparen an. Wohnungsunternehmen und Vermieter, die diese Aufforderung umsetzen wollen, werden allerdings von vielen Seiten kritisiert. Wie ist die Rechtslage? Was geht, was geht nicht? Damit Vermieter und Mieter rechtlich auf der sicheren Seite sind, wenn es um die Mindesttemperaturen in Wohn- und Gewerberäumen geht, nachfolgend ein paar Antworten und Tipps: 

Eine Verringerung des Energieverbrauchs ist angeraten. Was müssen Vermieter beachten bei der Absenkung von Wohnraumtemperaturen? BILD: ADOBESTOCK/ misskaterina
Eine Verringerung des Energieverbrauchs ist angeraten. Was müssen Vermieter beachten bei der Absenkung von Wohnraumtemperaturen? BILD: ADOBESTOCK/ misskaterina

Der völkerrechtswidrige Angriff Russlands auf die Ukraine ist auch ein Wirtschaftskrieg Russlands gegen diejenigen Länder, die die Ukraine in ihrem Kampf um Unabhängigkeit unterstützen. Betroffen ist auch Deutschland, das stark vom russischen Gas abhängig ist. Die Politik mahnt daher zu Recht, dass Energie eingespart werden soll.

Welche Mindesttemperatur ist geschuldet?

Gesetzlich sind Mindesttemperaturen in Wohn- oder Gewerberäumen nicht festgelegt. Vereinzelte Hinweise auf DIN-Vorschriften legen allein den allgemein üblichen technischen Standard der Leistungsfähigkeit der Heizung selbst dar. Rechtsprechung und Literatur liefern jedoch Anhaltspunkte, die Grundlage für Vermieter und Mieter sind:  

Gedanklicher Ausgangspunkt soll das Amtsgericht Köln sein, das in einer Entscheidung aus dem Jahr 2012 (Az.: 201 C 481/10) von einer sog. "Behaglichkeitstemperatur" von 20 -22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen am Tag ausgeht.

Anhand dieser und weiterer Urteile haben sich für den Tag folgende Richtwerte herausgebildet:

Temperaturrichtwerte am Tag

  • Wohnräume, Büroräume, Bäder und Flure sollten in der Zeit von 6 bis 23 Uhr mindestens 20 Grad Zimmertemperatur aufweisen.
  • Nebenräume, wie etwa Abstellkammern, sollten im selben Zeitraum mindestens 18 Grad aufweisen.

(Amtsgericht Potsdam, Urt. v. 30.04.2012 - 23 C 236/10; Landgericht Berlin, Urt. v. 08.06.2012 - 63 S 423/11; Landgericht Frankfurt am Main, Urt. v. 24.03.2000 - 217 S 315/99)

"Behaglichkeitstemperatur": Was gilt nachts?

Scheint die "Behaglichkeitstemperatur" am Tag weitgehend geklärt, ist dies für die Nacht uneinheitlicher.   

Das Amtsgericht Bonn hat mit Urteil vom 26.01.2021 (Az. 206 C 18/19) entschieden, dass zur Nachtzeit zwischen 24 Uhr und 6 Uhr die Temperatur auf etwa 16 bis 17 Grad abgesenkt werden kann. Auf 16 Grad verweist auch Norbert Eisenschmid im Standardkommentar "Schmidt-Futterer", Mietrecht, § 535 Rn. 395.

Weitere Kommentare gehen von 17 oder 18 Grad aus. "17 Grad dürfte auf jeden Fall vertretbar sein", meint die Vorsitzende von Haus und Grund Bayern, Ulrike Kirchhoff.

Der Landesverband Bayern des Deutschen Mieterbunds geht indes davon aus, dass nach derzeitiger Rechtslage eine Nachtabsenkung auf 18 Grad Celsius zulässig sei. Alles darunter sei "derzeit nachts zu wenig".

Die Spannbreite der "Behaglichkeit" in der Nacht liegt also zwischen 16 bis 18 Grad.

Das bedeutet: In der Nacht ist man mit 18 Grad auf der sicheren Seite. Sehr gut vertretbar sind aber ebenso 17 Grad und sogar auch 16 Grad. 

Die Warmwassertemperatur in Wohnungen muss 40 Grad ohne zeitlichen Vorlauf erreichen (LG Berlin NZM 2002, 143). Der Vermieter darf die Temperatur des Warmwassers in den Nachtstunden nicht absenken.

Mietmangel? Dürfen Mieter die Miete mindern, wenn es ihnen zu kalt ist?

Wird die "Behaglichkeitstemperatur" unterschritten, ist der Mieter zur Minderung der Miete grundsätzlich berechtigt.

Aber: Nicht jedes Unterschreiten der Mindesttemperatur rechtfertigt die Minderung. So bestimmt § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, dass eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt. Die Behaglichkeitstemperatur muss also für einen längeren Zeitraum unterschritten werden. Es muss spürbar unbehaglich sein. Anzulegen ist dabei ein objektiver Maßstab.

Wie hoch ist die Minderung?

Die Höhe einer gerechtfertigten Mietminderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Häufig wird hier die Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 13.04.2012 (201 C 481/10) herangezogen, wonach eine Minderung der Miete um bis zu 5 % gerechtfertigt ist, wenn die Mindesttemperatur in der Wohnung (dauerhaft) mindestens ein Grad unter der empfohlenen Raumtemperatur liegen würde. 20 % wären möglich, wenn die Wohnung nicht mehr richtig zu heizen wäre, also die Raumtemperatur (dauerhaft) nur 19 Grad beträgt – am Tag.  

Muss der Mieter in der aktuellen Situation eine Temperaturabsenkung unterhalb der Mindesttemperaturen nicht auch hinnehmen?

Jede Temperaturabsenkung trägt dazu bei, Gas und Energie einzusparen. Die Bundesnetzagentur geht davon aus, dass für jedes Grad weniger Wohnungstemperatur sieben Prozent an Energie eingespart werden können.

Und natürlich könnte man argumentieren, dass es vor dem Hintergrund des blutigen Konflikts in der Ukraine gesunden Menschen hier zugemutet werden kann, wenn die Behaglichkeitstemperatur um ein Grad unterschritten wird. Und: Es ist der Vermieter, der in Vorleistung tritt und die hohen Heiz- und Energiekosten vorfinanziert. Dieses Geld fehlt an anderer Stelle für den Neubau, für Maßnahmen im Bereich des Klimaschutzes oder andere Maßnahmen, die Vermieter und insbesondere Wohnungsunternehmen im Rahmen ihres sozialen Engagements leisten.  

Juristisch ist das aber dünnes Eis.

Eine Tempertaturabsenkung unterhalb der Behaglichkeitstemperatur erfordert daher eine gesetzliche Anordnung – etwa auf Grundlage des Energiesicherungsgesetzes. Diese muss klarstellen, dass eine Absenkung der Mindesttemperatur auf diese Höhe zum Ausschluss von Gewährleistungsrechten führt. Entsprechendes muss auch bei dringender Empfehlung durch die Regierung gelten.   

Ohne klare Regeln dürfte es – leider, möchte man meinen – nicht funktionieren.

Autor: Carsten Herlitz, Justiziar GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen

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Martina Eisinger

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