Reservierungsgebühr für Makler unwirksam

Bei Inanspruchnahme eines Maklers für den Kauf einer Immobilie hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte der Kunden gestärkt.

BGH, Urteil v. 20.4.2023, I ZR 113/22

Aus dem vorliegenden Fall:

Die Kläger schlossen auf der Suche nach einem Eigenheim mit der beklagten Immobilienmaklerin einen Maklervertrag ab. Vermutlich sollte die Maklerin Gelegenheiten zum Vertragsabschluss suchen und die Kläger versprachen ihr eine Provision, falls sich der Vertragsabschluss realisiert. Ein Jahr später trafen die Parteien die besagte Reservierungsvereinbarung für ein konkretes Objekt. Die Maklerin sollte das Objekt für die Kläger für einen bestimmten Zeitraum „reservieren“. Dafür zahlten die Kläger eine Reservierungsgebühr von einem Prozent des Kaufpreises. Der Ankauf fand nicht statt. Die Kläger forderten die Reservierungsgebühr zurück.

Warum werden Reservierungsvereinbarungen geschlossen?

Für den Makler liegen die Gründe für den Abschluss einer Reservierungsvereinbarung auf der Hand: Im „Normalfall“ schließen der Makler und sein Kunde eine Provisionsvereinbarung: Der Makler weist die Kaufgelegenheit nach und – falls vereinbart – übernimmt er auch die Vermittlung des Kontaktes und der Verhandlungen mit dem Verkäufer sowie ggf. die Übermittlung von Informationen zum Kaufgegenstand. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Wenn der Vertragsabschluss scheitert, hat sich der Makler zwar bemüht, aber damit nichts verdient. Dieses Risiko möchte der Makler mit der Reservierungsvereinbarung wirtschaftlich reduzieren.

Der Kunde wird die Reservierungsvereinbarung möglicherweise abschließen, um Zeit zu gewinnen: Während der Reservierungsdauer kann der Käufer die Kaufentscheidung überdenken und er kann sich ggf. um die Finanzierung kümmern.
Das Streben des Maklers nach der Erzielung von Einnahmen durch die Reservierungsgebühr sei ihm gegönnt.

Sind Reservierungsvereinbarungen sinnvoll?

Aus Sicht des Juristen verwundert es dennoch, dass Reservierungsvereinbarungen nach wie vor zur gängigen Praxis im Maklergeschäft gehören. Regelmäßig hat der Makler kaum etwas zu bieten, das die Zahlung dieser Gebühr rechtfertigen könnte. Im Falle eines Kaufpreises von 400.000 Euro für eine Immobilie und einer Reservierungsgebühr von einem Prozent des Kaufpreises ein durchaus beachtlicher Betrag von 4.000 Euro zu zahlen wäre:

Der Makler ist nicht Eigentümer der Immobilie. Er kann den Eigentümer nicht zwingen, das Objekt an den Käufer zu veräußern, der dem Makler die Reservierungsgebühr gezahlt hat. Kurz: Der Makler kann nichts reservieren, was ihm nicht gehört. Dies gilt zunächst dann, wenn der Makler zugleich vom Verkäuferbeauftragt wurde. Zu bedenken ist in diesem Fall auch, dass der Makler, sofern der Verkäufer der Reservierungsvereinbarung nicht zustimmt, durch die Reservierung des Objektes für den Käufer seine Pflichten gegenüber dem Verkäufer verletzt. Erst recht fehlt dem Makler vermutlich eine realistische Einwirkungsmöglichkeit auf den Verkäufer, wenn er nur vom Käufer (und nicht von dem Verkäufer) beauftragt wurde.

Letztlich bringt es dem Käufer nur etwas, wenn er mit dem Verkäufer direkt eine Reservierungsvereinbarung oder eine Exklusivitätsvereinbarung abschließt. Dafür könnte auch die Zahlung einer Reservierungsgebühr an den Makler gerechtfertigt sein. Dies war jedoch nicht Gegenstand der hier in Rede stehenden Entscheidung.

Warum bestehen Bedenken gegen die Wirksamkeit?

Verwendet der Makler Reservierungsvereinbarungen im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die er mit seinen Vertragspartnern „serienmäßig“ vereinbart, verstoßen diese gegen einen gesetzlichen Grundgedanken des Maklerrechts: Der Makler hat seine Provision erst „verdient“, wenn der Vertrag, den er vermitteln sollte, wirksam zustande gekommen ist. Entgegen dieser gesetzlichen Vorgabe lässt sich der Makler durch die Reservierungsvereinbarung eine im Gegensatz zu einer Provision erfolgsunabhängige Vergütung versprechen.

Was auch immer der Makler unternimmt: Er kann regelmäßig nicht verhindern, dass der Verkäufer das Objekt entweder gar nicht oder an jemand anderen verkauft. Also lässt sich der Makler eine nicht unerhebliche Summe für etwas bezahlen, das er nicht leisten kann, weil er das Objekt, das ihm nicht gehört, auch nicht reservieren kann.
Teilweise wird in der juristischen Literatur auch angenommen, Reservierungsvereinbarungen müssten notariell beurkundet werden, weil der Käufer zumindest ab einer bestimmten Höhe der Reservierungsgebühr nicht mehr frei wäre, von seiner Kaufentscheidung abzusehen. Mangels notarieller Vereinbarung wäre die Vereinbarung dann nichtig.
Bedenken gegen die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen bestehen auch in den Fällen, in denen der Makler durch die Reservierung automatisch seine Pflichten gegenüber dem potenziellen Verkäufer verletzt.

Was ist neu an der BGH-Entscheidung?

Die vorstehenden Zweifel bestehen nicht erst seit der BGH-Entscheidung. Allerdings bezogen sie sich stets auf Reservierungsvereinbarungen, die im Rahmen von Maklerverträgen abgeschlossen werden. Aktuell wurde über eine gesonderte Reservierungsvereinbarung außerhalb eines Maklervertrages entschieden. Allerdings ändert diese Formalie nichts an den rechtlichen Zweifeln an der Wirksamkeit der Abrede: Die gesonderte nachträgliche Reservierungsvereinbarung wird der Makler regelmäßig nur abschließen, wenn er sich im Falle des Zustandekommens des Geschäfts die Provision sichern kann. Sonst gäbe es für den Makler keinen seriösen Anlass, sich um das Zustandekommen des Vertrages überhaupt zu bemühen. Eine Reservierungsvereinbarung ist daher vermutlich in (fast) allen denkbaren Fällen als Ergänzung eines bereits bestehenden Maklervertrages anzusehen. Fazit: Im Ergebnis sei den Kaufinteressenten geraten, ihnen angetragene Reservierungsvereinbarungen mit Blick auf deren zweifelhaften Nutzen kritisch zu prüfen.

Autorin: Dr. Bettina Wirmer-Donos, Rechtsanwältin Kanzlei FPS Fritze Wicke Seelig