Zur Nutzung von Mietspiegeln

Beim Mieterhöhungsverlangen gibt es ein paar Fallstricke, die besonders ein privater Vermieter kennen sollte. Eine Reihe formeller Vorschriften gilt es einzuhalten. Damit sich die Mieterhöung begründen lässt, ziehen Vermieter oftmals den ortsüblichen Mietspiegel heran. Doch was ist dabei zu beachten?

FOTO: PIXELIO/T.RECKMANN
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Der Mietspiegel soll dazu beitragen, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen und Streitigkeiten zwischen den Mietparteien zu vermeiden. Man unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

Die Mietspiegel enthalten Tabellen mit Rubriken über Baualtersklassen, Wohnflächen, Wohnlage und über Ausstattungsmerkmale. Dazu gibt es schriftliche Definitionen über Ausstattungsmerkmale, die von einfacher bis zu gehobener Ausstattung reichen, und analog auch zur Qualität der Wohnlagen.

Wenn ein Vermieter wissen will, in welcher Preisspanne seine Wohnung liegt, muss er seine Wohnung den vorgenannten Kriterien zuordnen. Als Ergebnis erhält er dann eine Übersicht mit Preisspannen, zum Beispiel eine Preisspanne von 7,60 Euro bis 9,05 Euro pro m² Nettokaltmiete für Wohnungsgrößen bis 60 m², mittlere Lage, gute Ausstattung, Baualtersklasse 1980 bis 1989. Entscheidet sich der Vermieter, den Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzuziehen, dann muss er festlegen, ob er an das obere oder an das untere Ende der Preisspanne geht. Die meisten Vermieter entscheiden sich für einen Mittelwert.

Der Teufel steckt im Detail

Streitpunkte können die Wahl der Wohnlage (einfach bis gehoben) sowie die Qualität der Ausstattungsmerkmale werden.

Da die meisten Wohnungen zu den älteren Baujahresklassen gehören, können sich  Ausstattungsmerkmale vermischen. War zum Beispiel die ursprüngliche Ausstattung nach der Definition einfach, wurden aber im Laufe der Zeit Wertverbesserungen vorgenommen, dann ergibt sich eine Art Mischzustand, der aus den einfachen Mietspiegeln nicht ablesbar ist. Es kann sich die Frage stellen, ob wegen der Wertverbesserungen die Wohnung von der Kategorie einfach in mittel aufgestiegen ist. Zur Beantwortung dieser Frage gehört deshalb unbedingt Sachkunde.

Die qualifizierten Mietspiegel sind ausführlicher aufgebaut. Dort können zur Bestimmung der Wohnwertmerkmale Tabellen mit einem hinterlegten Punktesystem genutzt werden. In die Tabellen muss der Vermieter abwertende und aufwertende Merkmale eintragen. Im Falle eines Rechtsstreits wäre das ein Vorteil.

Mietspiegel sind in Deutschland nicht flächendeckend vorhanden. 

Wenn weder ein Gutachter beauftragt wird noch ein Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einzelne vergleichbare Wohnungen stützen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Dabei ist aber zu beachten, dass die benannten Objekte breit gestreut und nicht innerhalb einer gleichförmigen Siedlung liegen dürfen. Das hat der BGH im Jahr 2013 entschieden. Private Vermieter, die damit überfordert seien, sollten einen Experten einzuschalten.

Quelle: Wüstenrot Immobilien GmbH

Erster Teil des Artikels: Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen: Fallstricke für private Vermieter

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