Die Einbauküche im Mietvertrag

Einbauküche mitvermieten

Häufig wird die Einbauküche mitvermietet. Vorteil: Die Wohnung ist mehr wert und Sie können eine höhere Miete verlangen. Außerdem findet sich für eine Wohnung mit Küche einfacher ein neuer Mieter. Als Vermieter müssen Sie sich entscheiden, wie Sie die Miete für die Küche verlangen. Sie können die für die Einbauküche zu zahlende Miete als Extramiete ausweisen oder diese in die normale Miete einberechnen.

In jedem Fall sollte die Mitvermietung der Einbauküche in einer separaten Klausel im Mietvertrag geregelt werden. Die Mitvermietung hat allerdings auch Nachteile: Der Vermieter hat die Pflicht, die mitvermietete Küche instand zu halten bzw. instand zu setzen. Das heißt, Sie müssen für die Reparatur sorgen, wenn etwa der mitvermietete Herd einen Defekt hat. Ist die Küche irreparabel, treffen den Vermieter die Kosten für eine Neuanschaffung. Der Mieter kann bei Mängeln der Küche, die ihre Nutzbarkeit einschränken, die Miete mindern. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Mieter die Küche normal und  vertragsgemäß genutzt hat. Sinnvoll ist es besonders bei Mitvermietung der Küche, eine sogenannte Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufzunehmen.

Diese bestimmt, dass der Mieter Reparaturkosten bis zu einem Höchstbetrag selbst tragen muss. Die Grenze liegt bei etwa 100 Euro pro Einzelreparatur und maximal acht Prozent der Jahresnettokaltmiete pro Jahr. Andernfalls ist die Klausel unwirksam. Ebenfalls unwirksam ist eine Verpflichtung des Mieters zur Beteiligung an den Kosten größerer Reparaturen.

Vereinbarung einer Individualklausel

Vermieter und Mieter können eine individuelle Klausel vereinbaren. Demzufolge würde zum Beispiel für die Einbauküche kein Möblierungszuschlag berechnet werden. Stattdessen müsste der Mieter alle Reparaturen der Küche übernehmen. Im Normalfall lohnt sich solch eine Vereinbarung nur, wenn die Küche noch relativ neu ist und der Mieter kaum mit Reparaturkosten zu rechnen hat.

Zudem gilt, dass der eigentlich anzusetzende Möblierungszuschlag nicht geringer ausgefallen wäre als anfallende Instandhaltungskosten. Sollte es im Ernstfall zu einem Konflikt zwischen Mieter und Vermieter kommen, muss bewiesen werden können, dass die im Mietvertrag vorhandenen Individualklauseln zwischen beiden Parteien verhandelt wurden. Zugleich muss bewiesen werden können, dass dem Mieter ein Verhandlungsrecht zustand und er nicht gezwungen war, die Klauseln zu akzeptieren.

Um den Möblierungszuschlag zu errechnen, gibt es das Berliner und Hamburger Modell. Hierbei wird der Anschaffungspreis der Küche auf die normalerweise übliche Lebensdauer von 10 bzw. 25 Jahren umgerechnet. Von dem so errechneten Zeitwert dürfen maximal zwei Prozent monatlich als Möblierungszuschlag berechnet werden.

Einbauküche an den Mieter verleihen

Eine Alternative zur Mitvermietung der Einbauküche ist, dem Mieter die Küche lediglich zum Gebrauch zu überlassen. Besonders wenn die Küche schon alt und reparaturanfällig ist, kann das sinnvoll sein. Denn so entgehen Vermieter ihrer Reparaturpflicht, dürfen jedoch auch keine Miete für die Küche verlangen. Rechtlich betrachtet handelt es sich um eine Leihe. Aus dem Mietvertrag muss klar hervorgehen, dass Sie die Küche dem Mieter – inklusive ggf. vorhandener Elektrogeräte – nur zur Nutzung übergeben und die Gewährleistung ausschließen. Alternativ können Sie einen separaten Leihvertrag über die Küche mit dem Mieter schließen, der vom Bestand des Mietverhältnisses abhängt. Für anfallende Reparaturen muss der Mieter dann selbst sorgen.

Einbauküche an den Mieter verkaufen

Der Verkauf der Einbauküche an den Mieter ist die dritte Option. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, das Eigentum an der Küche zu verschaffen. Hat die Küche bekannte Mängel? Dann nennen Sie diese dem Mieter beim Verkauf und beschreiben Sie die Mängel konkret im Kaufvertrag über die Küche. Sonst kann der Käufer  Gewährleistungsrechte geltend machen oder den Kauf gar wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Die Gewährleistung wegen unbekannter Mängel lässt sich nicht ausschließen. Sie können die Gewährleistungsdauer aber auf ein Jahr ab der Übergabe verkürzen, wenn die Küche beim Verkauf  gebraucht war. Auch das sollte im Kaufvertrag geregelt werden. Und verlangen Sie nicht zuletzt einen realistischen Preis; sonst kann der Kaufvertrag wegen Wuchers unwirksam sein.

Ähnlich wie beim Möblierungszuschlag kann verhandelt werden, dass der Kauf der Einbauküche in Raten abläuft. So muss der Mieter keinen hohen Betrag auf einmal zahlen – immerhin fällt bei einer neuen Wohnung auch immer eine Kaution an. Sollte der Mieter jedoch früher ausziehen als vereinbart und sollte die Küche über monatliche Raten noch nicht abbezahlt worden sein, könnte eine Abstandszahlung erfolgen. Mit diesem Restbetrag würde der Mieter die Küche abkaufen und könnte sie in die neue Wohnung mitnehmen.

Mieter möchte eigene Küche einbauen

Wie ist der Fall, wenn eine Einbauküche vorhanden ist, aber der Mieter möchte eine eigene Küche einbauen? Das darf er nur mit Einwilligung des Vermieters. Der Mieter muss die vorhandene Küche auf eigene Kosten ausbauen und sicher aufbewahren. Das heißt, an einem trockenen, sauberen und für Dritte unzugänglichen Ort. Verpflichten Sie den Mieter im Mietvertrag zum Ausbau seiner Küche und Wiedereinbau Ihrer Küche auf seine Kosten bei Beendigung des  Mietverhältnisses. Regeln Sie zudem, dass es zu keiner Verzögerung bei der Neuvermietung der Wohnung kommen darf.

Autorin: Theresa Zevgitis, Redakteurin bei anwalt.de

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TIPP: Vorhandene Küche austauschen

Sollte die per Mietvertrag übernommene Küche nicht mehr gefallen, hat der Mieter theoretisch das Recht, die Einbauküche gegen eine andere zu tauschen. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass der Vermieter gefragt werden muss. Die Kosten für den Ausbau und den Einbau der neuen Küche muss der Mieter übernehmen. Das weitaus größere Problem besteht darin, dass beim Auszug aus der Wohnung die frühere Küche wieder eingebaut werden muss. Bis zu dieser Zeit muss die Einbauküche so gelagert werden, dass sie nicht kaputt geht.

Eventuell löst der neue Mieter die selbst eingebaute Einbauküche ab. Hierzu besteht jedoch keine Pflicht und auch der Vermieter muss die neue Küche nicht übernehmen. Absprachen über die Übernahme können selbstverständlich getroffen werden, sollten jedoch zur Sicherheit immer schriftlich festgehalten werden. Gleiches gilt, wenn nur einzelne Elektrogeräte wie zum Beispiel der Herd oder die Spüle erneuert werden. Auch das muss  mit dem Vermieter abgesprochen werden und das alte Gerät muss beim Ausziehen montiert werden.

Tipp: Die Kosten der Zwischenlagerung für die alte Einbauküche muss beachtet werden. Ebenso muss geklärt werden, ob ein vereinbarter Möblierungszuschlag weiter läuft.

Sonderfall Gewerbemietvertrag

Während einer Privatperson die Instandhaltungskosten einer Einbauküche – bis auf die Kleinreparaturregel – nicht auferlegt werden kann, sieht es bei einer Gewerbeimmobilie anders aus. In diesem Fall können grundsätzlich alle Reparaturkosten auf den Mieter umgewälzt werden. Das gilt auch dann, wenn eine Wohnung für einen Mitarbeiter des Unternehmens angemietet wird.

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie muss beachten, dass er eventuell nicht mehr von der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrages profitiert. Die Folgen sollten in diesem Fall mit dem persönlichen Steuerberater durchgesprochen werden.

Quelle: Mietrecht.org

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