RechtEck- Antwort auf juristische Frage in 2.000 Zeichen

Die Krux der fälligen Miete und Abmahnung

05.09.2018

Oftmals heißt es im Mietvertrag: „Die Miete wird zum Ersten eines Monats fällig“ oder: „Die Miete muss bis zum dritten Werktag auf folgendes Konto eingehen.“ Beide Klauseln sind laut BGH (Urt. v. 05. 10. 2016 – Az. VIII ZR 222/15) unwirksam. Dennoch ist dies noch nicht in der Praxis angekommen, obwohl die Problematik bei einer Abmahnung wichtig werden kann.

Ein Symbolbild: Auf einem papiernden Mietvertrag steht ein Paragrafenzeichen, liegt ein Schlüssel und ein Stift.
Nicht alles, was im Mietvertrag verklausiliert ist, ist wirksam. BILD: ADOBESTOCK/M.SCHUPPICH

Jedenfalls ist § 551 BGB nicht ganz eindeutig

Danach heißt es: „Die Miete (…) ist spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.“ Damit ist klar, dass eine Fälligkeitsvereinbarung zum Monatsbeginn unwirksam ist. Problematischer ist hingegen, wenn die Miete laut Vertrag am dritten Werktag eingehen soll. § 551 spricht an dieser Stelle von „entrichten“. Heißt das, dass die Miete zu diesem Zeitpunkt bei der Bank in Auftrag gegeben worden oder dem Vermieter zugegangen sein muss? Dies war lange Zeit umstritten. Der BGH hat jedoch deutlich gemacht, dass nicht der Eingang auf das Konto des Vermieters entscheidend ist.

Vielmehr ist ausreichend, wenn der Mieter bis zum dritten Werktag die Zahlung bei seiner Bank beauftragt hat.

Insofern sind Klauseln unwirksam, falls sie auf den Zahlungseingang am dritten Werktag rekurrieren.

Die Bedeutung der BGH-Entscheidung erscheint zunächst geringfügig. Zahlt der Mieter einen Tag später oder früher, wird dies in der Regel kein „Aufreger“ sein. Erfolgen die Zahlungen aber regelmäßig im erheblichen Maße verfristet, ist eine Abmahnung durch den Vermieter geboten, um bei erneutem Zahlungsverzug die fristlose Kündigung auszusprechen. Damit die Abmahnung jedoch wirksam ist (§ 139 BGB), ist es u.a. erforderlich, dass der genaue Fälligkeitszeitpunkt der Miete angegeben wird. Um sicher zu gehen, bietet es sich deshalb an, auf das Gesetz abzustellen.

Demnach müsste es in der Abmahnung u.a. richtigerweise heißen: „Die Miete ist bis zum dritten Werktag an den Vermieter zu entrichten.“

Autor: Tim-Cedric Kühnau

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