Nebenkosten

Abschlagszahlungen steigen um 48 Prozent

Die gestiegenen Energiekosten haben die Abschlagszahlungen 2022 um durchschnittlich 48 Prozent in die Höhe getrieben. Gleichzeitig führen steigende Zinsen zu höheren Kaltmieten. In dieser Situation nimmt die große Mehrheit der Deutschen das Energiesparen in der Wohnung offenbar ernst.

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Schreck lass nach: Um böse Überraschungen mit der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, sollten Abschlagszahlungen erhöht werden. Bild: stock.adobe.com / Sinnbild Design
Schreck lass nach: Um böse Überraschungen mit der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, sollten Abschlagszahlungen erhöht werden. Bild: stock.adobe.com / Sinnbild Design

Steigende warme Nebenkosten, steigende Nettokaltmieten und zusätzlich steigende kalte Nebenkosten haben im Zeitraum September 2021 bis September 2022 zu einer Erhöhung der Gesamtmiete von durchschnittlich 10,9 Prozent geführt. In Regionen mit einem geringen Nettokaltmietenniveau machen die Wohnnebenkosten inzwischen rund ein Drittel der Gesamtmiete aus. Dies sind Ergebnisse des aktuellen „d.i.i.-Wohnnebenkostenreports“. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat im Auftrag der d.i.i. bereits im dritten Jahr in Folge ein Gutachten über die warmen und kalten Nebenkosten in 401 Städten und Kreisen in Deutschland erstellt. Das Augenmerk lag im Jahr 2022 auf den warmen Nebenkosten.

„Die Wohnnebenkosten haben sich in den vergangenen Jahren moderat entwickelt. Jetzt tragen die Wohnnebenkosten einen großen Anteil zur Gesamtmiete bei“, sagt Frank Wojtalewicz, Vorstand der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG. Das Unternehmen entwickelt Wohnimmobilienportfolios für institutionelle und private Investoren.

Die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten liefen den Energiepreisen am Markt in der Regel hinterher. Die Auswertung von Wohnungsinseraten zeige jedoch, dass sie in den vergangenen zwölf Monaten stetig angehoben wurden. Im Durchschnitt und über alle Heizungsarten hinweg lag der Anstieg im September 2022 gegenüber dem Vorjahresmonat bei insgesamt 48 Prozent. Bei mit Gas beheizten Wohnungen stiegen die Abschläge um 56 Prozent, bei Heizöl um 43 Prozent. In absoluten Zahlen erhöhten sich die Nebenkosten für eine 75-Quadratmeter-Wohnung damit um 506 Euro pro Jahr. Wird mit Gas geheizt, liegen die Mehrkosten bei 568 Euro.

Kalte Nebenkosten steigen um neun Prozent

Auch die kalten Nebenkosten seien in den abgelaufenen zwölf Monaten gestiegen. Sie werden von der allgemeinen Inflation und höheren Lohn- und Materialkosten getrieben. Mit durchschnittlich neun Prozent tragen sie zu den gestiegenen Gesamtmietkosten deutlich bei. Auch die Nettokaltmiete legte zu, und zwar um sechs Prozent. Insgesamt ergibt sich ein Plus bei der Gesamtmiete von knapp elf Prozent.

Größerer Anteil von Wohnungen nicht mehr erschwinglich

Der Wohnnebenkostenreport untersuchte auch, wie sich die gestiegenen Gesamtmieten auf die Erschwinglichkeit der angebotenen Wohnungen auswirkt. Es zeige sich, dass für Familien und Singles ein deutlich geringerer Anteil der angebotenen Wohnungen noch erschwinglich war als ein Jahr zuvor. Der Rückgang fiel allerdings für Familien stärker aus als für Singles. In beiden Gruppen seien Haushalte mit geringerem Einkommen besonders stark betroffen. So konnten sich die einkommensschwächsten 20 Prozent der Familien im vergangenen Jahr in der Hälfte der Landkreise noch 37 Prozent der angebotenen Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern leisten. Dieses Jahr waren es nur noch 28 Prozent – ein Rückgang um neun Prozentpunkte.

„Der Staat muss den einkommensschwächsten Haushalten finanziell unter die Arme greifen.“

„Es ist abzusehen, dass die Energiepreise längerfristig hoch bleiben. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen sollten sich vor allem auf die einkommensschwächsten Haushalte konzentrieren“, sagt Prof. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW. „Es bedarf einer Anpassung der Regeln zur Modernisierungsumlage an die gestiegenen Zins- und Baukosten“, so Voigtländer.

In Ostdeutschland machen Nebenkosten rund ein Drittel der Gesamtmiete aus

Der Anteil der Nebenkosten an der Gesamtmiete sei im Süden und in Großstädten sowie deren Umland geringer. Das liege an den vorherrschenden hohen Nettokaltmieten. In weiten Teilen Ostdeutschlands und in ländlichen Regionen mit geringem Nettokaltmietenniveau machen die Nebenkosten jedoch rund ein Drittel der Gesamtmiete aus, im Mittel aller Kreise ist es sogar ein Viertel.

Den kompletten Wohnnebenkostenreport finden Sie auf www.iwkoeln.de

Warum verteuern sich die Kaltmieten?

Unabhängig vom d.i.i.-Wohnnebenkostenreport hat das IW Institut der deutschen Wirtschaft die Entwicklung der Angebotsmieten in den Blick genommen. Da die Bauzinsen steigen, müssen Immobilienkäufer deutlich höhere Raten zahlen als noch im Jahr 2021. Viele Kaufwillige erkennen, dass sie sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden nicht leisten können – und weichen daher auf den Mietwohnungsmarkt aus. Daher steigen die Kaltmieten, und zwar schneller als bislang bekannt, so das Institut IW. Zuletzt seien die Mieten in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg am stärksten gestiegen. Hier stiegen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10,3 und um 9,1 Prozent. Vergleichsweise gering war der Anstieg in Sachsen (4,1 Prozent), in Hessen und Hamburg (jeweils 4,3 Prozent).

Besonders dort, wo Mieten bisher noch günstig waren, seien die Preise stark gestiegen. „Vor allem zwei Faktoren treiben die Entwicklung“, sagt der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Zum einen versuchen Vermieter, die hohe Inflation auszugleichen und über ihre Mieteinnahmen zumindest teilweise zu kompensieren. Zum anderen gelingt ihnen das aber nur, weil der Mietmarkt sich weiter zugespitzt hat: Wer bisher kaufen wollte, kann sich jetzt durch die hohen Zinsen oft kein Eigentum mehr leisten, entsprechend schauen sich diese Menschen nun auf dem Mietmarkt um.“

Für Mieter seien es also besonders schwierige Zeiten: Neben den Mieten steigen auch die Nebenkosten enorm, eine Entlastung ist kaum abzusehen. Damit sich im Mietmarkt die Lage entspannt, müsste mehr gebaut werden. „Solange sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, können wir nicht davon ausgehen, dass der Markt sich entspannt“, so Michael Voigtländer.

Hohe Energiepreise haben massiven Einfluss auf das Heizverhalten

Fast 90 Prozent der Deutschen achten seit Beginn der Energiekrise stark oder teilweise auf das Energiesparen. Insbesondere auf das Heizverhalten habe die Krise Auswirkungen. Das ergab eine vom Messdienstleister Brunata-Metrona in Auftrag gegebene repräsentative Umfrage. Das Meinungsforschungsinstitut YouGov führte in der ersten Dezember-Woche 2.000 Online-Interviews durch.

Fast die Hälfte der Befragten gab an, die Heizung niedriger einzuschalten oder die Räume weniger zu heizen. Ein Drittel der Befragten hat mit dem Heizen der Wohnung oder des Hauses in diesem Jahr später begonnen.

Welche Energiesparmaßnahmen setzen die Deutschen um?

Rund 70 Prozent gehen mit Beleuchtung sparsamer um und schalten das Licht seltener an. 60 Prozent heizen deutlich weniger und 40 Prozent vermeiden den Standby-Modus elektronischer Geräte. Ebenfalls 40 Prozent der Befragten gaben an, weniger zu duschen und zu baden. Lediglich 8 Prozent setzen keinerlei Energiesparmaßnahmen um.

Ältere Menschen sparen mehr als jüngere

Über 60 Prozent der Menschen ab 45 Jahren gaben an, aufs Energiesparen zu achten – dagegen nur 35 Prozent der Gruppe der 18- bis 24-Jährigen. Während drei Viertel der über 55-Jährigen angibt, das Licht als Energiesparmaßnahme auszuschalten, sagt das nur die Hälfte der unter 24-Jährigen. 66 Prozent der über 55-Jährigen gibt an, weniger zu heizen – allerdings nur 42 Prozent der jüngeren Generation. (Red.)

Auch Genossenschaften von Kostensteigerungen betroffen

Weil Zinsen und Baukosten steigen, weichen immer mehr potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen auf den Mietmarkt aus. Das führe zu steigenden Kaltmieten. Auf diese Feststellung des Instituts IW reagiert der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften (VSWG) mit dem Hinweis, dass auch Wohnungsgenossenschaften in der Preisspirale festsäßen.

Aktuell investierten Wohnungsgenossenschaften rund 20 Euro pro Quadratmeter und Jahr und damit etwa ein Drittel der Miete in die Instandhaltung. Bei aktuellen Kostensteigerungsraten bei Bauleistungen von 10 bis 20 Prozent im Jahr werde auch die Bestandsbewirtschaftung sehr schwierig, erklärt Mirjam Philipp, Vorstand der VSGW. Derzeit seien die Wohnungen der sächsischen Genossenschaft mit durchschnittlich 200 Euro pro Quadratmeter verschuldet. Ein Anstieg des Zinsniveaus von 1,0 auf 4,0 Prozent bedeute Mehrkosten von 50 Cent pro Quadratmeter und Monat und das bei gleicher Miete.

Die Nettokaltmiete liege durchschnittlich bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Mirjam Philipp: „Statt ständig über Neubau und Eigentumswohnungen zu sprechen, sollten wir endlich anfangen über Mietwohnungen im Bestand zu reden und sie als wunderbare Alternative zum Eigenheim auf der grünen Wiese zu sehen. Bezahlbares Wohnen findet hier statt; jedoch darf dies nicht zum Substanzverzehr der Wohnungsgenossenschaften führen.“

Thomas Engelbrecht

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Seite 12 bis 13
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