Wie lässt sich die Klimaneutralität der Wohnungswirtschaft realisieren?

„Streichungen der Förderung und Zwänge führen nicht zum Ziel“

In der Initiative Wohnen.2050 sind derzeit mehr als 220 Unternehmen zusammengeschlossen, die sich gegenseitig unterstützen, den Pfad zur Klimaneutralität zu beschreiten. Im IVV-Interview warnt IW.2050-Geschäftsführer Felix Lüter vor Übertreibungen des Ordnungsrechts und der finanziellen Überforderung der Wohnungswirtschaft um den Faktor fünf.

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Der Klimaerwärmung will die Wohnungswirtschaft nicht tatenlos zusehen. Ohne staatliche Förderungen wird die Branche allerdings durch die Dekarbonisierung des Gebäudebetriebs finanziell massiv überfordert. Bild: Adobestock/Aplledesign
Der Klimaerwärmung will die Wohnungswirtschaft nicht tatenlos zusehen. Ohne staatliche Förderungen wird die Branche allerdings durch die Dekarbonisierung des Gebäudebetriebs finanziell massiv überfordert. Bild: Adobestock/Aplledesign

Welche Erfahrungen haben Sie bisher gesammelt? Und: Liegen alle im Zeitplan?

Ob dies im kurzen, aber eigentlich erforderlichen Zeitraum bis 2045 gelingt, erscheint nach Zinswende, Baukosten-Explosionen, Förderstopp, Energiekrise und Lieferengpässen fraglich – selbst unter den Vorreitern unserer Branche. In Sachen Technik brauchen wir noch Lernkurven – sie ist jedoch grundlegend vorhanden. Entscheidend ist vor allem die Frage der Finanzierbarkeit in Kombination mit der Kürze des Zeitraums. Denn: In aller Regel übersteigt der Investitionsbedarf für das Erreichen der Klimaneutralität die finanziellen Möglichkeiten der meisten Wohnungsunternehmen um ein Vielfaches! Das liegt vor allem am sozialen Auftrag: Unsere Partnerunternehmen müssen in ihren Regionen das Grundbedürfnis auf Wohnen für diejenigen erfüllen, die sich am freien Markt nicht versorgen können. Die zunehmende Formalisierung der Klimaziele durch das Ordnungsrecht schränkt finanzielle Handlungsspielräume zunehmend ein, bereits bestehende Klimastrategien müssen neu aufgesetzt und an die Vorgaben von GEG- und EPBD-Novelle angepasst werden.

Verfügen Sie schon über einen Kostenrahmen oder gar konkrete Zahlen, die das bemessen, was auf die Unternehmen zukommt, um ihre Klimaziele zu realisieren?

Die Wohnungswirtschaft steht seit mehr als 100 Jahren für Verlässlichkeit. Aber vor dem Hintergrund von Investitionsbedarfen, die zum Teil vorhandene wirtschaftliche Mittel um das Fünffache überschreiten, stellt sich erstmals in unserer Geschichte die Frage, ob wir kommendes Ordnungsrecht einhalten können.

Lassen Sie es mich am Beispiel meines Mutterunternehmens Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte I Wohnstadt (NHW) aufzeigen: Wir gehören zu den ersten, die 2018/19 eine Klimastrategie mit Zeit-Maßnahmen-Kosten-Planung bis 2050 errechnet haben. Vergangenes Jahr haben wir unsere Klimastrategie fortgeschrieben auf 2045. Verkürzter Zeitraum: 22 statt 30 Jahre. Nach der radikalen Veränderung der wirtschaftlichen Rahmensetzungen können wir uns nach aktueller Prognose bis 2045 rund 1,4 Milliarden Euro Investitionen in den Bestand unserer knapp 60.000 Wohneinheiten leisten. Ökonomische Leitplanken sind eine stabile Eigenkapitalquote von 30 Prozent und ein mindestens neutraler Jahresüberschuss. Mit dem bisherigen technisch und volkswirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen-Mix aus erneuerbarer Stromproduktion auf unseren Dächern, Hüllmodernisierung auf EH 85-70 und Dekarbonisierung im Heizungskeller benötigen wir für Klimaneutralität stolze 7,5 Milliarden Euro. Das ist mehr als das Fünffache! Selbst für einen Konzernpfad Richtung 11 kg CO2/m²a in 2045 sind es immer noch 3,6 Milliarden Euro – das 2,5-Fache dessen, was wir uns leisten können. So oder so ähnlich geht es fast allen Partnern in der IW.2050.

Sehr dünnes Eis. Wie ist denn die aktuelle Ausgangslage für die Partner?

Für den Erfolg beim Klimaschutz sind die Ausgangslagen der Portfolien entscheidend, zwei Faktoren sind hier ganz wesentlich: Zum einen sind in der Initiative Wohnen.2050 Wohnungsunternehmen mit einem derzeit noch großen Modernisierungsstau vertreten – zum anderen gibt es Unternehmen, die weitgehend bereits einmal den Bestand modernisiert haben. Bei der Wärmeversorgung gibt es Unternehmen mit gar keiner oder nur wenig Fernwärme, als anderes Extrem haben wir Partner mit über 85 Prozent Fernwärme-Versorgung. Unternehmen, die einmal durchmodernisiert, aber noch nicht „2045-ready“ sind und einen hohen Anteil an Fernwärme-Versorgung haben, verfügen über die besten Voraussetzungen. Aktuell kenne ich allerdings nur zwei, die – Stand heute – davon ausgehen, dass sie unter den derzeitigen Bedingungen 2045 keine CO2-Emissionen mehr haben – und das bei 211 Wohnungsunternehmen in unserer Initiative.

Das bedeutet für alle anderen noch richtig viel Arbeit. Den Kopf in den Sand stecken und zu resignieren, bringt jedoch keinen voran. Welche Schritte unternehmen Sie aktuell, um die avisierten Ziele zu erreichen?

Nach bestem Wissen und Gewissen weiter die Umsetzung vorantreiben und gleichzeitig nach technischen und wirtschaftlichen Optimierungen suchen. Vor dem Hintergrund von GEG- und EPBD-Novelle ist das ordnungsrechtliche Ziel, den letzten fossilen Heizkessel spätestens Ende 2044 außer Betrieb zu nehmen und die Anforderungen der EPBD bis 2033 zu erfüllen. Angestrebt ist es, die schlechtesten drei deutschen Effizienzklassen F, G, H wegzu modernisieren. Derzeit betrifft das 30 Prozent aller Mehrfamilienhäuser! Wir prüfen gerade, inwieweit wir uns nur noch auf die Dekarbonisierung im Heizungskeller fokussieren. Konkret heißt das, die fossilen Anlagen kommen raus, wo vorhanden, Fernwärme oder ansonsten Wärmepumpen rein. Ein Betrieb von eingesetzten Wärmepumpen mit einer vertretbaren Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 2,5 scheint auch in schlechten Effizienzklassen erreichbar, soweit man – je nach Effizienzklasse – Austausch und Vergrößerung der konventionellen Heizkörper mit einplant. Um dieses sehr abgespeckte und volkswirtschaftlich alles andere als optimale Vorgehen bezahlbar zu machen, braucht es aber auch hier ganz klar ökonomische Unterstützung.

Wie sollte diese ökonomische Unterstützung aus Sicht der Initiative Wohnen.2050 aussehen?

Folgende Punkte sind aus ökonomischer Sicht entscheidend für die Klimaziel-Erreichung: Der Austausch der Wärmeversorgung muss betriebswirtschaftlich abschreibbar, also „aktivierbar“ sein. Für Gebäude im unteren Preissegment muss analog zum Einkommensbonus eine Förderung für die Vermieter vorgesehen werden. Es ist erfreulich, dass nun doch entschieden wurde, den Klima-Geschwindigkeitsbonus auf alle Immobilienbesitzer auszuweiten – das impliziert nun auch endlich die Wohnungsunternehmen. Die förderfähigen Kosten für Wärmepumpen müssen an die realen Investitionskosten von 300-450 Euro pro Quadratmeter angepasst werden, die bisherige Obergrenze für Effizienzmaßnahmen ist beizubehalten. Die Kappungsgrenzen aus dem Mietrechtsanpassungsgesetz von 2019 müssen – genau wie die für die Mieterhöhung – nach Heizungsaustausch an die Inflation angepasst werden. Letztere muss mindestens mit einem Euro pro Quadratmeter starten. Das sind zwingende Voraussetzungen, wenn wir die Klimaneutralität so schnell wie möglich umsetzen wollen – ohne ökonomisch unsere Unternehmen zu überlasten, sie sogar sehenden Auges in die Insolvenz zu treiben und ohne unseren sozialen Auftrag über Bord zu werfen.

Sehen Sie Möglichkeiten für Einsparungen, Kürzungen oder Umschichtungen in den Unternehmen, um die Finanzierung stemmen zu können?

Bislang verfolgen wir den volkswirtschaftlich und technisch sinnvollen Kurs, durch Hüllmaßnahmen die Energie-Einsparung auf 60 Prozent und mehr zu bringen. Um den Ausbau erneuerbarer Energien klein zu halten, setzen wir vor allem auf Fernwärme und Wärmepumpen. Zudem wollen wir unseren Beitrag zur regenerativen Stromproduktion via Photovoltaik auf unseren Liegenschaften leisten. Dieser Kurs ist sehr erfolgreich: In unseren voll modernisierten Beständen kommen wir heute mit Wärmepumpen auf Effizienzklasse A und de facto klimaneutrale Gebäude. Unsere eigene Stromproduktion kann helfen, den Mietern vertretbare Wärmepumpen-Strompreise anzubieten. Dieses Vorgehen ist leider nur zu aufwendig und teuer, um es betriebswirtschaftlich in der erforderlichen Skalierung abbilden zu können. Mit dem Kostendruck und in Anbetracht der GEG-Novelle bleibt uns im Extremfall nur noch, die Heizung zu dekarbonisieren und auf die bisher sinnvollen, aber arbeitsintensiven und teuren Hüllmaßnahmen zu verzichten.

Die jüngste Gesetzgebung sieht vor, Städte und Gemeinden stärker in die Pflicht zu nehmen mit einer kommunalen Wärmeplanung. Welches Potenzial sehen Sie darin?

Die kommunale Wärmeplanung muss unbedingt von Beginn an die Wohnungsunternehmen als Sparringspartner auf Augenhöhe einbinden. Es gilt, intelligente Vernetzung in den Quartieren zu organisieren. Es gibt zahlreiche Aspekte, die hier einfließen sollten – unter anderem: die lokale Stromproduktion mit möglichst hoher Eigennutzung, eine Zwischenspeicherung des Überschussstromes gegebenenfalls durch Elektrolyseure mit Abwärme-Nutzung im Quartiersverbund. Nur so kann Wasserstoff im Gebäudesektor sinnvoll eingesetzt werden. Zwingend muss der Ausbau des städtischen Stromnetzes mitgedacht werden. Wo immer möglich, ist parallel der Fernwärme-Ausbau voranzutreiben. Eigentümer und nutzerübergreifende energetische Quartierskonzepte gehören ebenso in die Planung wie das Einbeziehen von Abwärme-Potenzialen. Vermutlich benötigen wir übergangsweise auch regeneratives Methan aus Reststoffverwertung aus dem europäischen Markt – derzeit nur schwer erhältlich. Wenn uns der Austausch aller fossilen Anlagen bis 2045 nicht vollständig gelingt, könnte für die Restbestände so zumindest bis zum Austausch der Wärmeversorgung Klimaneutralität erreicht werden.

Wenn Fernwärme nicht zur Verfügung steht: Welche klimafreundliche Heiztechnik ist dann für den Bestand der Wohnungswirtschaft die erste Wahl?

Ermutigend sind die technologischen Entwicklungen bei Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser. Die Techniker in den Wohnungsunternehmen sagen, dass die Wärmepumpen von heute nicht mehr vergleichbar sind mit denen, die vor zwei Jahren eingebaut wurden. Die Kompressoren sind viel besser geworden, die Luftansaugung ist viel leiser. Das erhöht die Wahrscheinlichkeit, Wärmepumpen auch auf eng bebauten Grundstücken realisieren zu können. Die Lernkurve in den Wohnungsunternehmen, bei den Handwerkern und auch den Energie-Ingenieuren ist enorm.

Der Blick in die Glaskugel: Wie realistisch ist es, dass die Partner der IW.2050 das Klimaziel erreichen? Was erwarten Sie diesbezüglich von der Politik?

Es ist gut, dass die Politik nun versucht, den Klimaschutz zu forcieren. Zu begrüßen ist in diesem Kontext auch das Aussetzen des strengen Energieeffizienzhaus-Standards EH 40 beim Wohnungsneubau. Bundesbauministerin Klara Geywitz hat zudem angekündigt, das gerade erst beschlossene GEG noch einmal überarbeiten zu wollen: Das Gesetz könnte „einfacher“ gemacht werden, „mit weniger Detailsteuerung und mehr Orientierung am CO2-Ausstoß“. Aber nur mit Ordnungsrecht allein bei gleichzeitiger Abschaffung der finanziellen Zuschussförderung wird man dem Klimaschutz einen Bärendienst erweisen. Die Realwirtschaft zu überfordern, führt nicht zum Ziel. Mit verbesserten Rahmenbedingungen, die ermöglichen, statt zu zwingen, kann es möglicherweise gehen. Und mit einem Gesamtbild, statt gesetzlichem Puzzle. Es gilt, nicht zu zaudern, sondern zu handeln, so viel und so schnell es geht, gemeinsam und über Sektorgrenzen hinweg. Hinsichtlich der Kosten müssen wir uns endlich ehrlich machen: Wir brauchen die Dimensionen von Pandemie- und Energiekrisen-Doppelwumms für die Dekarbonisierung in allen Branchen und Sektoren – und zwar jährlich bis 2045! Nur dann haben wir annähernd eine Chance, in Zielnähe zu gelangen.

Die Initiative Wohnen.2050

Die IW.2050 ist ein bundesweiter Branchen-Zusammenschluss. Ihr Ziel: Die CO2-Emissionen der teilnehmenden Unternehmen gemäß dem Pariser Klimschutzabkommen so zu minimieren, dass das globale Kleiner-Zwei-Grad-Ziel eingehalten wird. Die Initiative versteht sich als Unterstützer der Wohnungsunternehmen und ihrer Verbände zur Erreichung der Klimaziele – aus der Branche für die Branche. Unter den aktuell 211 Unternehmenspartnern sind sieben der zehn größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Zwei von ihnen haben es sogar als erste deutsche Wohnungsunternehmen in das Ranking der „Europe‘s Climate Leaders 2023“ der Financial Times in der Kategorie „Property“ geschafft: die Unternehmensgruppe NHW und die Vonovia SE. Insgesamt vereinen alle Gesellschaften der IW.2050 über 2,1 Millionen Wohneinheiten, die bis 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen.

Mehr Informationen zur Initiative Wohnen.2050 unter: www.iw2050.de, twitter.com/Wohnen2050

Heike Schmitt

Heike Schmitt
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