Aufzüge: Vermieter sollten Regeln zur Nutzung aufstellen

Die vertragsgemäße Nutzung

Grundsätzlich dürfen Mieter einen Fahrstuhl im Haus nutzen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist. Voraussetzung ist, dass der Aufzug gefahrlos funktioniert sowie zugänglich ist und die Nutzung vertragsgemäß stattfindet. Was eine solche vertragsgemäße Nutzung beinhaltet, können Vermieter entweder durch Klauseln im Mietvertrag festlegen oder über die Hausordnung bestimmen. 

Mietern muss es möglich sein, den Aufzug rund um die Uhr zu benutzen. Dies zeitlich zu einzugrenzen oder die Anlage zu bestimmten Tageszeiten abzuschalten, ist nicht zulässig. Liegt keine Störung oder Defekt vor, muss der Zugang per Fahrstuhl zu den Wohnungen also zu jeder Tageszeit gewährleistet sein.

Hier finden Sie weitere, mietrechtliche Informationen und welches Urteil in Bezug auf zeitliche beschränkte Nutzungen wichtig ist: Ratgeber auf Mietrecht.com (externer Link).

Aufgabe des Vermieters: Instandhaltung, Wartung und Reparatur

Vermieter sind Mietern gegenüber Vertragspartner und dazu verpflichtet, einen vertragsgemäßen Gebrauch des Aufzugs sicherstellen. Damit Mieter durchgängig und gefahrlos mit einem Aufzug fahren können, muss die Betriebssicherheit der Anlagen regelmäßig überprüft werden. Dies fällt in den Aufgabenbereich der Vermieter. Auch die Behebung von Störungen und Defekten gehört dazu. Darüber hinaus müssen sich Vermieter um die Wartung oder notwendige Modernisierungen kümmern.

Um einen störungsfreien Betrieb zu gewährleisten, sollten Vermieter einen Wartungsvertrag für die Anlage abschließen. Im Rahmen eines solchen, sind regelmäßige Wartungstermine meist festgelegt. Jährliche oder halbjährliche Termine spielen auch bei der Prüfung der Betriebssicherheit eine Rolle. Zuständig für diese sind in der Regel Organisationen wie TÜV oder DEKRA. Zum Termin sollten dann alle Teile der Anlage für die Prüfer zugänglich sein.

Kommen Vermieter ihren Vertragspflichten gegenüber Mietern nicht nach und ist der Aufzug dadurch nicht betriebsbereit bzw. nutzbar, kann dies einen Mangel darstellen und eine Mietminderung begründen. Je nachdem, wie groß die Einschränkung der Mieter ausfällt, wird die Minderungsquote unterschiedlich hoch angesetzt.

Aufzugskosten: Das Umlegen auf Mieter ist möglich

Immer wieder kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern bei der Frage, wer welche Kosten zu tragen hat. Das kann auch bei den Ausgaben für den Betrieb und die Wartung des Aufzugs der Fall sein. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass Reparaturen, Instandsetzungen und Ersatzteile nicht umgelegt werden dürfen. Diese Ausgaben trägt der Vermieter. 

Gleiches gilt auch für die Behebung einer Störung. Es sei denn, mit dem Entstörungsdienst bzw. der Wartungsfirma besteht ein Vollwartungsvertrag. In diesem Fall sind die Vertragsausgaben als Betriebskosten umlagefähig. Allerdings müssen die enthaltenen Kosten für notwendige Reparaturen dann wieder herausgerechnet werden. 

Welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, bestimmt § 2 Nr. 7 Betriebskosten-Verordnung (BetrKV). So gelten Ausgaben für den laufenden Betrieb, beispielsweise die Stromkosten oder die Gebühren beim TÜV, als anteilig umlegbare Betriebskosten. Es zählen dann unter anderem auch noch die Reinigung des Aufzugs sowie der Betrieb eines Notrufs oder die Wartung der Anlage zu den umlegbaren Ausgaben. Befindet sich der Aufzug in einem Teil des Gebäudes, den Mieter nicht nutzen bzw. zu dem sie keinen Zugang haben, ist eine Umlage nicht zulässig. 

Wichtig ist zudem, dass Nebenkosten im Mietvertrag überhaupt vereinbart sind. Ist das nicht der Fall, müssen Mieter keine Betriebskosten zahlen. Handelt es sich um eine Betriebskostenpauschale, dürfen Vermieter Kosten, welche über diese Pauschale hinaus anfallen, nicht einfordern. Ausgaben für den nachträglichen Einbau eines Aufzugs im Rahmen einer Modernisierung können Vermieter allerdings dann wieder anteilig umlegen. 

Quelle: https://www.mietrecht.com/fahrstuhl/

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Betriebskostenabrechnung: Was umlagefähig ist
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