Die ordnungsgemäße Jahresabrechnung

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Bild: M. Eisinger
Bild: M. Eisinger

Eine Jahresabrechnung kann aus mehreren Teilen bestehen.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 13. Januar 2021 – 318 S 67/19

Problemstellung

Die vom Verwalter aufzustellende Jahresabrechnung stellt gemeinsam mit dem Vermögensbericht die Grundlage dar, anhand derer die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschließen. Damit die Jahresabrechnung ihren Zweck erfüllen kann, muss sie bestimmten formalen und inhaltlichen Anforderungen genügen. Solche Formalien sind aber nicht Selbstzweck. Wenn der Zweck auch auf anderem Weg erreicht werden kann, macht das den Beschluss über die Jahresabrechnung nicht anfechtbar.

Die Entscheidung

Die Parteien bildeten eine Eigentümergemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus. Auf einer Eigentümerversammlung im Jahr 2015 hatte der Verwalter zur Vorbereitung der Versammlung die von ihm erstellte Jahresabrechnung an die Eigentümer versandt. Der Jahresabrechnung fehlten jedoch die Angaben zu den Salden des Kontos der WEG am Anfang und am Ende des Rechnungsjahres. Diese Angaben sandte der Verwaltungsbeirat rechtzeitig vor der Versammlung an die Eigentümer. Die Kontostände hatte er anlässlich einer gemeinsamen Prüfung der Jahresabrechnung vom Verwalter erhalten. Auf der Eigentümerversammlung nahm der Verwalter bei seinem Bericht auf beide Unterlagen Bezug. Die Eigentümerversammlung genehmigte mehrheitlich die Jahresabrechnung. Die Klägerin focht diesen Beschluss an mit dem Argument, die Jahresabrechnung sei nur dann vollständig, wenn die vom Verwalter aufgestellte Jahresabrechnung auch die Kontostände enthält. Die Jahresabrechnung sei auch (ausschließlich) vom Verwalter und nicht vom Verwaltungsbeirat aufzustellen.

Das örtlich zuständige Amtsgericht hatte die Beschlussanfechtungsklage zurückgewiesen. Das Landgericht Hamburg als Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung.

Zutreffend ist zwar, dass eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der Gemeinschaftskonten ausweisen muss. Anzugeben sind die Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums. Die Jahresabrechnung muss insoweit aber nicht „aus einem Guss“ sein. Es ist unschädlich, wenn sich die Kontostände aus einer von der Jahresabrechnung getrennten Unterlage ergeben. Entscheidend ist, dass die Wohnungseigentümer rechtzeitig vor der Versammlung in die Lage versetzt werden, die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung zu überprüfen. Das war hier im Ergebnis der Fall. Aus demselben Grund ist es auch irrelevant, wenn die Angaben zu den Kontoständen vom Verwaltungsbeirat und nicht vom Verwalter versandt werden. Zwischen den Parteien war nämlich unstreitig, dass die Angaben zu den Kontoständen ursprünglich vom Verwalter stammten.

Konsequenzen

Die Entscheidung zeigt, dass die Rechtsprechung auf dem sicherlich zutreffenden Standpunkt steht, dass es bei der Jahresabrechnung – ähnlich wie bei der Betriebskostenabrechnung – nicht auf Formalien an sich ankommt, sondern darauf, dass die Abrechnung diejenigen Angaben enthält und so aufgebaut ist, dass der Wohnungseigentümer „mit Papier und Bleistift“ die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung prüfen kann. Die Frage, ob die Einnahmen und Ausgaben inhaltlich gerechtfertigt waren, hat nichts mit der Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung zu tun. Selbstverständlich hat der Verwalter hier seine Pflichten verletzt, weil er eine nicht vollständige Jahresabrechnung aufgestellt hat. Wenn der Fehler inhaltlich aber wieder gut gemacht wird, entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.

Praxistipp

Besonders empfehlenswert ist es nicht, eine Jahresabrechnung ohne Darstellung der Salden des Kontos der WEG aufzustellen. Die Jahresabrechnung muss die Einnahmen und Ausgaben der WEG enthalten. Sind sämtliche tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben vollständigen Jahresabrechnung aufgenommen, stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände des Bankkontos und/oder einer Barkasse überein. Ist das der Fall, zeigt das die Richtigkeit der Jahresabrechnung. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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