Verbrauchsmessungen müssen zeitgemäßer werden

Der Heizungsableser, der nur mühsam alle Ablesetermine wahrnehmen kann, dürfte in wenigen Jahren überflüssig geworden sein. Der vollautomatischen Erfassung und Berechnung von Energie- und Wasserverbräuchen gehören die Zukunft. Submetering in Eigenregie kann zum Geschäftsmodell werden. Hier stellen wir zwei Vorreitermodelle vor.

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FOTO: ADOBESTOCK/DDROCKSTAR
FOTO: ADOBESTOCK/DDROCKSTAR

In der Wohnungswirtschaft sind sich alle einig: Wenn die Vorgänge, die im Zusammenhang mit Verbrauchsmessungen stehen, zeitgemäßer werden müssen, sollen sie den Anforderungen an eine moderne Gebäudebewirtschaftung und einen kundenfreundlichen Service entsprechen. Die Digitalisierung bietet Wohnungsunternehmen neue Möglichkeiten für beides.

Submetering und das Wohnen der Zukunft

Udo Petzoldt, geschäftsführender Vorstand der Baugenossenschaft Kulmbach und Umgebung eG, hat das Potenzial von Submetering in Kombination mit der Digitalisierung früh erkannt. Seit Mai 2012 lenkt er die Geschicke der Genossenschaft, zu deren Bestand rund 1.350 Wohnungen und gewerbliche Einheiten gehören und die mittlerweile knapp 1.600 Mitglieder zählt.

Der frühere Banker tritt den Posten an, als sich vieles in der etwa 26.000 Einwohner zählenden Kreisstadt, 20 Kilometer nördlich von Bayreuth, zu verändern beginnt: Der Ort wächst, Wohnraum für Jung und Alt sowie Gewerbeflächen werden benötigt. 2020 soll zudem der „Campus Kulmbach“ entstehen, eine Fakultät der Universität Bayreuth für 1.000 Studenten.

Die Herausforderung fü die Baugenossenschaft: Will sie zukunftsfähiges Wohnen bieten, braucht sie zeitgemäße Lösungen. Die hat Petzoldt. Gleich zu Beginn seiner Amtszeit bringt er das technische Bestandsmanagement durch die Einführung einer umfangreichen Softwarelösung auf den neuesten Stand. Mobiles Arbeiten ist seitdem ebenso selbstverständlich wie eine moderne Mieterkommunikation und ein 360-Grad-Blick auf das Unternehmen.

Ziel: Abrechnungskosten für alle Mieter senken

Im Handumdrehen lässt sich Optimierungsbedarf erkennen. Ganz oben auf der To-do-Liste von Petzoldt landet die Heizkostenabrechnung, so aufwendig und undurchsichtig wie das Procedere ist:

„Abrechnungen müssen transparent und Vermieter in der Lage sein, zum Vorteil ihrer Mieter den günstigsten Anbieter auszuwählen“, ärgert er sich und startet deshalb das „Projekt Selbstabrechnung“.

Plattform statt Insellösung

Gemeinsam mit der in Berlin beheimateten ZP Zuhause Plattform GmbH gründet er 2017 die HP Heizkosten Plattform GmbH, über die Vermieter Heizkosten abrechnen können, ohne auf Messdienstleister angewiesen zu sein.

Das PropTech-Unternehmen von Jan Frederik Harksen ist längst eine bekannte Größe, was Systemlösungen für intelligente Wohngebäude betrifft. Ständig tüfteln die Elektroingenieure und IT'ler an Innovationen, die Abläufe verbessern. So auch für das Messen, Erfassen und Abrechnen von Heizkosten, für das sie eine webbasierte Plattform inklusive IoT-fähiger Zähler und Verteiler konzipieren, die, einmal installiert und in die IT-Architektur eines Wohnungsunternehmens integriert, ein schlankes Procedere erlaubt.

Über ein nach den Grundsätzen des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) gesichertes Gateway gelangen die gemessenen digitalisierten Verbrauchsdaten per energiesparendem LoRaWAN-Funkstandard auf die Plattform, wo sie jeder Liegenschaft und Mieteinheit automatisch zugeordnet, analysiert und mittels hinterlegter Kalkulationsmatrix berechnet werden. Mit wenigen Klicks ist eine Abrechnung erstellt. Um die höchstmögliche IT-Sicherheit und einen gesetzeskonformen Datenschutz zu gewährleisten, sind alle Vorgänge, die im Zusammenhang mit der Plattform stehen, nach ISO 27001 zertifiziert, eine vom BSI entwickelte Norm, deren Einhaltung der Plattformeigentümer (in diesem Fall also Petzoldt und Harksen) regelmäßig nachweisen muss.

Ab 2022 wird selbst abgerechnet

15 Liegenschaften haben die Kulmbacher schon auf das System umgestellt. Für die Mieter in drei Gebäuden wurden die Heizkosten für 2017 bereits über die Plattform abgerechnet. Lediglich 14,90 Euro brutto kostet der Service je Einzelabrechnung. In diesem Jahr sollen weitere 23 Häuser mit den neuen Zählern ausgestattet werden. Die letzten Verträge mit dem Ablesedienst Ista laufen 2021 aus. „Ab 2022 können wir unsere Heizkosten dann bis auf wenige Objekte selbst abrechnen.“

Das große Ziel ist, die Abrechnungskosten für alle Mieter zu senken. Dass Petzoldt nicht der Einzige ist, der von den starren Modalitäten der Messdienste weg will, hat die BAU 2019 gezeigt, auf der er und Harksen die Heizkosten-Plattform vorgestellt haben. Das Interesse von Wohnungsunternehmen sei erheblich gewesen, berichtet Vernetzungsexperte Harksen.

Digitale Technologien würden von der Branche mehr und mehr als „Ermöglicher“ gesehen, denn als Nice-to-have, so sein Eindruck. Derweil denkt Macher Petzoldt über weitere plattformbasierte Dienste für seine Mieter nach, wie altersgerechte Assistenzsysteme. Das sei zwar Zukunftsmusik, dank der geschaffenen zukunftsoffenen IT-Architektur aber jederzeit machbar. Und genau auf diese Wahlfreiheit käme es an.

Auf der nächsten Seite lesen Sie unser zweites Beispiel: Wie die degewo AG in Berlin das Thema Sumetering anpackt.

Wie die degewo AG in Berlin das Thema Sumetering anpackt

Mit großem Weitblick geht die degewo AG ans Submetering heran. Mit über 75.000 Wohnungen und mehr als 1.700 verwalteten Gewerbeeinheiten zählt der Konzern zu den größten Vermietern Berlins. 1.200 Mitarbeiter kümmern sich um die Liegenschaften. Sollen hier Prozesse verändert werden, wollen sie gut überlegt sein. Einfach mal machen, geht schon aufgrund der Unternehmensgröße nicht, ganz abgesehen von den vorhandenen technischen Infrastrukturen.

Im März 2018 schließen deshalb die degewo netzWerk GmbH, eine Tochter der degewo AG, und METR, ein PropTech-Unternehmen aus dem Bereich der Gebäudeautomation, eine Partnerschaft für die Entwicklung eines multifunktionalen Gateways, das die schrittweise und skalierbare Digitalisierung der Wohnungswirtschaft ermöglicht.

Forschen an skalierbaren Digitallösungen

Die Zusammenarbeit beinhaltet einerseits die Konzeption einer IoT-Infrastruktur für Mietwohnhäuser, die Wohnungsbaugesellschaften in die Lage versetzt, hersteller- und spartenübergreifend zu arbeiten. Andererseits sollen drei Applikationen aus dem Bereich Smart Building entwickelt werden, darunter eine für Submetering, die zuerst in Angriff genommen wird.

Um einen Mieter aus seiner Wohnung rauszubekommen, bedarf es eines Räumungstitels (Urteil, in dem der Mieter zur Räumung der Wohnung verpflichtet wird). Die Räumung darf der Vermieter jedoch nicht selbst durchführen, sondern benötigt dazu die Mitwirkung eines...

Der umfassende Ansatz kommt nicht von ungefähr. So erwartet Ulrich Jursch, Geschäftsführer der degewo netzWerk GmbH, in den kommenden Jahren, dass diverse IoT-Anwendungen in Gebäuden von Wohnungsunternehmen Einzug halten werden, die alle etwas überwachen, messen und prüfen, von Energieerzeugungsanlagen bis zu Rauchmeldern.

Mehr Flexibilität statt Abhängigkeiten

„Die Entwicklung eines multifunktionalen Gateways soll es ermöglichen, den Datentransport der Messgeräte, Sensoren und Aktoren verschiedener Hersteller für verschiedene Smart-Building-Anwendungen über ein Gateway laufen zu lassen“, erläutert der Jurist. So gewinne man mehr Flexibilität und könne die Endgeräte verschiedener Anbieter miteinander kombinieren statt in Abhängigkeiten zu geraten. Bis das allerdings Praxis ist, ist in der Theorie noch vieles zu tun.

Denn einfach auf den Knopf drücken und die Daten wären alle immer verlässlich da und könnten in ausreichender Qualität den Nutzern zur Verfügung gestellt werden, sei aus unterschiedlichsten Gründen derzeit leider noch ein Wunschtraum, dämpft Jursch die Erwartungen.

Offene Fragen zu Akzeptanz und Kosten

Zudem gebe es viele Fragen zu klären, darunter praktische zur Stromversorgung der Endgeräte, zu Montage- und Wartungskapazitäten und -bedarfen, deren Organisation und Überwachung sowie organisatorische Themen im Wohnungsunternehmen. „Es geht ja nicht darum, Daten zu sammeln, sondern Mehrwerte zu erzeugen und Prozesse einfacher zu machen.“ Und das sei im Detail komplexer, als man auf den ersten Blick erkenne. Zudem weist er auf zwei Aspekte hin, die seiner Ansicht nach bisher nicht geklärt sind:

Auf welche Akzeptanz digitales Submetering bei den Mietern stoßen wird und wie die dafür entstehenden Kosten bezahlt werden können. Trotz dieser Unwägbarkeiten geht er persönlich jedoch davon aus, dass es in Zukunft Cloud-Plattformen geben wird, über die die Daten vieler Smart Building-Anwendungen laufen werden. Aber wie viele, unter wessen Hoheit und wie deren IT-Sicherheit und Datenschutz abgesichert werden könne, dazu bedürfe es noch umfassender Klärungen. Der Anfang für eine Immobilienwirtschaft 4.0 ist bei den Berlinern jedenfalls gemacht.

Autorin: Dagmar Hotze, IVV Ausgabe 04/2019

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► Nachricht: Neue EU-Energieeffizientrichtlinie, Intransparenz bei der Abrechnung, zu wenige Messdienstleister
► SPECIAL: Die Zukunft der Messdienstleistungen, Messwesen-Wandel: Chancen und Perspektiven der Digitalisierung, Fernauslesbare Verbrauchszähler leasen statt kaufenin der IVV Ausgabe 09/2019
 

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