GEG-Novelle: Austausch von Etagenheizungen in WEGs

Klimaschutzministerium sieht neue Pflichten für Verwalter vor

Alle reden vom geplanten Verbot für Öl- und Gasheizung ab 2024. Doch der Entwurf für ein neues Gebäudeenergiegesetz sieht auch umfangreiche zusätzliche Pflichten für WEG-Verwalter vor. Muss in Zukunft die Heizung ausgetauscht werden, würde das eine Kaskade von Maßnahmen durch den Verwalter auslösen.

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Schnellere Wärmewende: Geht eine Gasetagenheizung in einer WEG kaputt, sollen Eigentümer binnen Wochen über die Zukunft des Heizsystems im gesamten Gebäude entscheiden. Bild: stock.adobe.com / Photographee.eu
Schnellere Wärmewende: Geht eine Gasetagenheizung in einer WEG kaputt, sollen Eigentümer binnen Wochen über die Zukunft des Heizsystems im gesamten Gebäude entscheiden. Bild: stock.adobe.com / Photographee.eu

Für den Austausch von Etagenheizungen in WEG-Objekte sollen nach dem vorläufigen Referenten-Entwurf längere Übergangsfristen gelten. Ab dem Zeitpunkt, da eine Etagenheizung altersbedingt ausfällt oder aufgrund eines Schadens ausgetauscht werden muss, haben Eigentümer drei Jahre Zeit für die Entscheidung, ob sie in Zukunft bei der dezentralen Wärmeversorgung bleiben wollen oder den Einbau einer Zentralheizung bevorzugen. Beide technischen Varianten müssen die 65-Prozent-Erneuerbare-Energie-Vorgabe erfüllen. Innerhalb dieser dreijährigen Entscheidungsfrist dürfen noch herkömmliche fossile Heizungen eingebaut werden.

Nach Austausch einer Etagenheizung muss die Gemeinschaft entscheiden

Sofern sich eine Eigentümergemeinschaft innerhalb der Dreijahresfrist für eine Zentralisierung entscheidet, werden im Anschluss daran weitere drei Jahre zur Umsetzung gewährt; für in der Zwischenzeit eingebaute Etagenheizungen muss die 65-Prozent-EE-Vorgabe nicht eingehalten werden. Damit können Etagenheizungen in der gesamten Zwischenzeit bis zur Fertigstellung der Zentralheizung (max. sechs Jahre) eingebaut oder aufgestellt und betrieben werden, die nicht 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Die Eigentümer sind aber verpflichtet, nach Fertigstellung der neuen Zentralheizung ihre Wohnung innerhalb eines Jahres nach der Fertigstellung an diese anzuschließen.

Verwalter soll Informationen über alle Etagenheizungen sammeln

Die Autoren der Gesetzesreform sehen, dass WEG-Verwalter bei Gasetagenheizungen vor einer „sehr komplexen Herausforderung“ stehen. Der Verwalter habe die Aufgabe, ein Konzept für die Umsetzung dieser Verpflichtung zu erarbeiten und zur Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vorzulegen. Dazu bedürfe der Verwalter der erforderlichen Informationen, die sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum beträfen.

Versammlung ist innerhalb von drei Wochen einzuberufen

Nach dem gemeinsamen Gesetzentwurf von Klimaschutz- und Bauminsterium wäre eine Verwaltung verpflichtet, binnen drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes – bis zum 31. März 2024 – Informationen über die Heizungsanlagen im Gebäude bei dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger sowie (im Falle von Etagenheizungen) bei den Wohnungseigentümern anzufordern. Auf diesen Wegen muss ein Verwalter Informationen über die Art der Anlagen, das Datum ihrer Inbetriebnahme und Angaben über ihre Funktionstüchtigkeit einholen. Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die angeforderten Informationen innerhalb von zwei Monaten mitzuteilen. Der Verwalter wiederum hat die Ergebnisse der Eigentümerbefragung innerhalb eines Monats in einem allgemein verständlichen Bericht zusammenzufassen und den Eigentümern zur Verfügung zu stellen.

Die Entscheidung der Gemeinschaft über die zukünftige Heiztechnik könne nicht erst in der einmal jährlich turnusmäßig stattfindenden Eigentümerversammlung getroffen werden. Dafür sieht der Gesetzentwurf eine außerordentliche Eigentümerversammlung vor. Der Verwalter muss die Versammlung innerhalb von drei Wochen nach dem Zeitpunkt einberufen, an dem eine Gasetagenheizung durch einen Eigentümer ausgetauscht worden ist.

Der Referenten-Entwurf sieht für Verwalter ausdrücklich eine Honorierung für den zusätzlichen Aufwand vor. Soweit die Wahrnehmung der Pflichten nicht durch den Verwaltervertrag abgedeckt sei, habe der Verwalter einen Anspruch auf eine der Höhe nach angemessene Vergütung, die den voraussichtlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtige.

Mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien soll ab 1. Januar 2024 jede Heizung, egal ob ausgetauscht oder im Neubau, betrieben werden. Dies geht aus dem noch inoffiziellen Referentenentwurf der zuständigen Ministerien für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) und für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hervor. Bis spätestens Mitte des Jahres sollen die verschärften Regelungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft treten.

Noch vollkommen offen ist die Frage, wie der Austausch der Heizungen finanziert werden soll. Hybride Anlagen sind teuer. Ohne spezielle Fördermittel des Staates wird es nicht gehen.

Thomas Engelbrecht

Thomas Engelbrecht
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Seite 10
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