Stylischer Wohnwürfel für Baulücken

Konzipiert hatte die SWSG das Gebäude in Kooperation mit der Stadtsiedlung Heilbronn, die 4.300 Wohnungen bewirtschaftet und drei weitere Standorte mit 90 solcher Wohnungen auf ihrer Gemarkung nachverdichtet. Teil des Konzeptes und der Ausschreibung war die Skalierbarkeit der Gebäudeproduktion. Eine gemeinsame Jury verständigte sich unter sieben Bietern auf den Schweizer Hersteller Nokera, der die knapp 50 Wohnwürfel unter dem Namen „SWSG-EQ12“ in Magdeburg produziert. Dabei verwendet er zertifiziertes Fichtenholz aus Baden-Württemberg, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen.

Jedes dreistöckige und somit neun Meter hohe Gebäude, das jede Feuerwehr im Brandfall gut löschen kann, umfasst fünf Zwei-Zimmer-, eine Ein-Zimmer-Wohnung und einen Technikraum im Erdgeschoss, sodass je Objekt mit elf Bewohnern kalkuliert wird. In Stuttgart stehen die sogenannten „SWSG-EQ12“ künftig auf den großzügigen Grünflächen zwischen Bestandsgebäuden aus den 1950er-Jahren. Diese Art der Nachverdichtung in bestehender Infrastruktur ohne Grundstücks- und Erschließungskosten und damit ohne Landschaftsverbrauch stand im Mittelpunkt der Überlegungen, wie SWSG-Geschäftsführer Samir M. Sidgi betont.

Gleichfalls angedachte Dachaufstockungen scheiterten an der Substanz des Bestands und teils an alten Bebauungsplänen, die der Gemeinderat in einem aufwändigen bürokratischen Verfahren ändern müsste. Um aber kurzfristig die brisante Wohnungsnot zu lindern und preisgünstig vermieten zu können, entstand die Idee der Nachverdichtung mit diesen Gebäuden, die aus Kostengründen nicht unterkellert sind.

Kleine Wohnflächen mindern die Miete

Deshalb sind die Planer bei der Realisierung auch unter den sozial förderfähigen Wohnungsgrößen geblieben, die für Zwei-Zimmer-Wohnungen bei 60 Quadratmetern liegt und bei Ein-Zimmer-Wohnungen bei 47 Quadratmeter. Die Wohnungen aus Magdeburg sind dagegen 52 und 36 Quadratmeter groß. Das hat positive Effekte auf die Bau- und Heizkosten, was sich dauerhaft günstig auf die Gesamtmiete je Haushalt auswirkt.

2.800 Euro Herstellkosten pro Quadratmeter

Je Quadratmeter liegen die Herstellungskosten bei sensationellen 2.800 Euro – und darin sind die Nebenkosten für die Kostengruppen 200 bis 700 (also alle Kosten außer Grundstück und Finanzierung) bereits enthalten. Zusätzlich ist die Gesamtmiete je Wohnung geringer, weil die Grundrisse kleiner gefasst sind als wegen der Förderfähigkeit üblich.

Entworfen hat den skalierbaren Wohnwürfel mit den kleinen Wohnungen und Treppenhäusern aus Beton die SWSG selbst, weil sie ihre preissensible Mieterklientel kennt. Um beispielsweise lange Flure zu vermeiden, ist der Wohnungseingang mittig und die Wohnfläche jeweils optimal genutzt: Neben dem Schlafzimmer mit bodentiefen Fenstern liegt der offene Wohnbereich, der genügend Raum für Küche, Esstisch und eine Couch bietet. Das Bad ist mit der Montage bereits komplett installiert und bietet Platz für eine Waschmaschine. Sogar ein kleiner Abstellraum gehört dazu.

Die Decken bestehen je aus zehn Zentimeter mächtigem Beton und zwölf Zentimetern Holz, die Innenwände aus Gipskarton. Und wegen der fehlenden Unterkellerung stehen den Mietern im Außenbereich je Wohnwürfel zwölf mal 2,5 Meter große abschließbare Abstellräume zur Verfügung etwa für Fahrräder und Kinderwagen.

Würfel im KfW 40-Standard

Ausgestattet sind die Gebäude mit Wärmepumpen, PV-Anlage, Fassadenbegrünung, vorgesetzten Balkonen und einer vertikalen Holzlamellenfassade, sodass sie dem KfW40-Standard entsprechen.

Weitere Kosteneinsparungen entstehen durch das serielle Bauen, weshalb zunächst knapp 50 solcher Würfel für beide Wohnbaugesellschaften beauftragt sind, was 310 Wohnungen – davon 90 in Heilbronn an fünf Standorten – entspricht. Diese sollen bis 2027 alle geliefert und bezugsfertig sein. Weitere Wohnungsbaugesellschaften können sich der Kooperation jederzeit anschließen.

Einfaches Bauen reduziert Kosten um 30 Prozent

Durch all diese Maßnahmen inklusive staatlicher Förderung kommt die SWSG mit einer Kaltmiete von neun Euro je Quadratmeter in den Objekten aus. Dabei liegt die Investition um rund 30 Prozent günstiger gegenüber herkömmlichem Bauen. Dazu trug neben dem minimalen Planungsaufwand maßgeblich das Bauen nach „Gebäudetyp E“, also einfacher, reduzierter Bauweise, bei. Die ersten fünf Modulhäuser entstehen ab Sommer binnen fünf Monaten im Stuttgarter Hallschlag. Weitere Standorte in Rot, Hausen, Dürrlewang und Mönchfeld folgen.

Wohnmodule werden just in time geliefert

Bei Nokera heißt es, eine Wand sei inklusive Fenster binnen 15 Minuten im Werk gefertigt. Die Module kommen dann per Lkw nach Stuttgart und werden vor Ort montiert. Das vermeidet lange Zeiten von Baulärm, Schmutz und Sperrungen für die Anwohner vor Ort. Diese werden zudem noch mit einer Neugestaltung ihrer dann reduzierten Außenanlage entschädigt.

Bis 2027 sollen 220 Wohnungen in Würfeln entstehen

Im Hallschlag werden die Bestandsgebäude saniert, sobald die „SWSG-EQ12“ stehen. Mieter kommen dann dort während der Bauphase unter und können auf Dauer bleiben oder später in ihre renovierten Wohnungen zurückkehren. Bis 2027 will die SWSG ihren Bestand insgesamt um 1.409 WE erweitern, davon 220 in besagter Weise. Samir Sidgi hatte die Geschäftsführung 2015 bei einem Bestand mit 17.800 Wohnungen übernommen. Seither kamen in 50 Bauvorhaben 2.726 Einheiten dazu und weiteres Wachstum ist geplant. www.swsg.de