Wer jahrelang A gesagt hat, sollte jetzt B sagen

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart: Jahrelang sprachen alle Marktteilnehmer bei Immobilieninvestments in Deutschland über die sieben großen Metropolen und Ballungsräume. Doch erstmals ins Rutschen geriet die Spitzenstellung der sogenannten deutschen A-Standorte durch die Corona-Pandemie seit Frühjahr 2020.

Plötzlich durften die Menschen nicht mehr in die Büros und Innenstädte. Mit dem Einzug des Homeoffice, wurde es in etlichen Branchen weniger wichtig, von wo aus die Menschen ihrer Arbeit nachkommen. In vielen Regionen setzte sogar eine regelrechte Stadtflucht aus den überfüllten, oftmals miet- und kaufpreislich auch ausgereizten Großstädten ein.

Mietrenditen in B-Städten zeigen nach oben

Ein Trend, der bis heute anhält und sich in einer zunehmenden Attraktivität der B-Standorte zeigt. Dazu gehören Städte wie Duisburg, Hannover oder Bielefeld – allesamt prosperierende Städte mit einer guten Infrastruktur, einem gesunden Bevölkerungsmix und einer soliden wirtschaftlichen Basis, jedoch ohne den kulturellen Glanz einer Stadt wie Berlin oder Hamburg oder das weltstädtische Flair (und Portemonnaie) von Frankfurt am Main und Düsseldorf.

Wer lange Zeit „A“ sagte als Immobilieninvestor, sollte im eigenen Interesse heute auch „B“ in Betracht ziehen. Denn die durchschnittlichen Mietrenditen an den vielversprechenden Standorten aus der zweiten Reihe sind ausgesprochen attraktiv im übergreifenden Marktvergleich.

In sehr vielen deutschen A-, B- und C-Städten sind die durchschnittlichen Bruttomietrenditen bei Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 gestiegen, sagen zumindest unsere hauseigenen Zahlen. Zur Ermittlung der Daten: Über ohne-makler.net wurden 2022 über 20.000 Objekte angeboten, zum größten Teil von privaten Eigentümern. Aus diesen Daten, inkl. Preisreduzierungen, sowie weiteren Angebotsdaten wurden Durchschnittspreise und -renditen kalkuliert.

Die Gründe für den Anstieg sind vielfältig. Unter anderem profitieren diese Lagen von zwei gegenläufigen Entwicklungen: Die Kauf- und Marktpreise sinken teils spürbar deutlich, während die Mieten leicht gestiegen sind.

Vor allem die Entwicklung bei den B-Standorten lässt aufhorchen. Hier liegen die Renditen teilweise bei der Schallgrenze von vier Prozent – ein Wert, der lange Zeit nicht mehr möglich gewesen war am deutschen Immobilienmarkt angesichts der rasanten Steigerung bei den Kaufpreisen für Häuser und Eigentumswohnungen.

Mitteldeutschland und Ruhrgebiet belegen Topplätze in Rendite-Tabelle

Zahlen von ohne-makler.net bestätigen exakt diesen Trend: Im vierten Quartal 2022 belegen Leipzig (3,68 %), Münster (3,73 %) und Dresden (3,74 %) attraktive Spitzenplätze. Bremen (4,93 %), Wuppertal (5,32 %) und Bochum (5,87 %) können diese Durchschnittsrenditen sogar noch übertreffen. Vereinzelt wird dieser Trend zudem für Januar 2023 bestätigt.

Fakt ist also: Das Hoch bleibt in ausgewählten B-Standorten kein temporärer Trend.

Wie dauerhaft ist diese Entwicklung?

Gerade für langfristig ausgerichtete Investments am Immobilienmarkt zählen nicht kurzfristige Moden, sondern langfristig begründete Trends. Es spricht aus unserer Sicht viel dafür, dass wir hier über eine langfristige Entwicklung sprechen.

Die B-Standorte entwickeln sich in der Mitte zwischen den überteuerten Topmetropolen und den beschaulichen, aber wirtschaftlich wie erlebnisseitig begrenzt wettbewerbsfähigen Kleinstädten dynamisch weiter. Diese Städte mit in der Regel ab 200.000 Einwohnern standen jahrelang im Schatten der A-Städte und der C-Städtchen im ländlichen Raum.

Doch heute werden Kiel, Bremen, Leipzig, Leverkusen, Krefeld oder Mönchengladbach immer attraktiver für Investoren und Immobilienkäufer.

Gute Infrastruktur, lebenswertes Umfeld und Bezahlbarkeit als Standortvorteile

Sie bieten Käufern wie Mietern von Immobilien vergleichsweise gute Konditionen, eine moderne Infrastruktur. Renommierte Bildungseinrichtungen, vielseitige Kulturgüter, ausreichend Arbeitsplätze, eine stetig wachsende Industrie und ein lebenswertes Umland sind nur einige weitere Faktoren, die B-Städten ihre Attraktivität verleihen.

B-Städte profitieren gleich doppelt von Wanderungsbewegungen

Zudem sind B-Städte aktuell in Deutschland die einzigen Standorte, die von einer Doppel-Bewegung profitieren: Auf der einen Seite kehren viele Menschen, die bis dato zur Miete in Berlin, München oder Hamburg gewohnt haben, den „Big Seven“ genannten A-Städten den Rücken. Sie können sich das Leben dort vor dem Hintergrund stark steigender Warmmieten aufgrund der Energiepreis-Inflation nicht mehr länger leisten.

Auf der anderen Seite dieser Dynamik greifen Menschen auf das Wohnungsangebot in B-Städten zu, die bis dato im sehr ländlichen Raum gelebt haben. Ihnen wird es zum Teil auf dem Land doch zu dezentral, sie wünschen sich etwa eine bessere medizinische Versorgung. Oder sie werden vom Chef oder der Chefin nachdrücklich gebeten, sich nach dem Ende der Pandemie doch wieder häufiger im Büro zu zeigen. Ewig lange Pendelwege von der Schwäbischen Alb etwa nach Freiburg oder Tübingen würden da mehrmals in der Woche zur Quälerei werden.

Unter dem Strich bedeuten diese skizzierten doppelten Wanderungsbewegungen der Menschen eine deutliche Steigerung der Nachfrage nach energetisch gut gedämmten, preislich nicht überteuerten Wohnungen in B-Städten. Immobilieninvestoren sollten das bei ihren Kalkulationen und künftigen Investments berücksichtigen. Wer künftig also „B“ sagt, dem winkt im besten Fall eine „1-A-Rendite“.