Gerichte verlangen Anzeigen in Immobilienportalen

Auch in Innenstädten stehen Objekte vielerorts erkennbar längere Zeit leer. Zumindest lassen sich die Kosten durch einen Grundsteuererlass etwas reduzieren. Kommunen und Gerichte stellen jedoch zunehmend neue Anforderungen an die dazu verlangten Vermietungsbemühungen.

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FOTO: PIXELIO/M.E.
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Die Grundsteuer zählt neben der Gewerbesteuer zu den wichtigsten Gemeindesteuern. Rund 13 Milliarden Euro brachte sie Städten und Gemeinden zuletzt jährlich ein. Steuergegenstand der Grundsteuer ist dabei der Grundbesitz. Steuerschuldner ist, wem dieser zugerechnet wird. Dieser kann Grundsteuererlass beantragen, wenn er folgende Bedingungen erfüllt. Antragsfrist: 31. März Der Grundsteuererlass ist fristgerecht bis zum 31. März zu beantragen, der auf das Jahr der Steuerfestsetzung folgt. Das bedeutet, der Antrag auf Erlass der für 2016 festgesetzten Grundsteuer muss bis zum 31. März 2017 bei der zuständigen Stelle erfolgen. Diese ist regelmäßig bei der Stadt bzw. Gemeinde angesiedelt, die den Grundsteuerbescheid erlassen hat. Für einen erfolgreichen Antrag sind neben dem Ertragsausfall insbesondere Vermietungsbemühungen nachzuweisen.

Erlass ist ertragsabhängig
Die Höhe des Grundsteuererlasses hängt von der nachgewiesenen Ertragsminderung ab. Ausgangspunkt ist dabei der normale Jahresrohertrag, den die vereinbarte Miete für ein Objekt – auch aus Sicht der Gerichte – genauer widerspiegelt als Zahlen in einem Mietspiegel, die einer höheren Bandbreite unterliegen. Ist der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert, werden 25 Prozent der gezahlten Grundsteuer erlassen. Bei einer 100-prozentigen Ertragsminderung, wie sie insbesondere bei Leerstand eintritt, beträgt der Erlass 50 Prozent. Unverschuldete Ertragsminderung Das Gericht muss allerdings auch feststellen, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung gemäß § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) nicht zu vertreten hat. Das ist der Fall, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen. Hat der Steuerschuldner die Ertragsminderung durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt, oder hätte er sie durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen verhindern können, scheitert der Grundsteuererlass regelmäßig.

Ausreichendes Vermietungsbemühen
Einen besonderen Blick richten Behörden und Gerichte dabei auf die Vermietungsbemühungen. Insofern ist es unabdingbar – gerade auch bei strukturellem Überangebot –, dass der Grundstückseigentümer das Objekt entweder selbst oder durch Beauftragung Dritter durch Vermietungsangebote dem „Markt“, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Andererseits ist der Eigentümer bei einem strukturellen Überangebot auch nicht verpflichtet, Werbemaßnahmen zu ergreifen, deren Kosten gemessen an der Vermietungschance und am Ertrag als unverhältnismäßig erscheinen.

Nur Online-Angebot zählt
Auch wenn letztlich der Einzelfall entscheidet und es regionale Unterschiede gibt, zeichnet sich eine zunehmende Tendenz ab, dass das Online-Angebot von Flächen zum unverzichtbaren Bestandteil der Vermietungsbemühungen wird (so u. a. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20. 03. 2014, Az.: 14 A 1648/12; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 27. 06. 2011, Az.: OVG 9 B 16.10). Besonders fordernd zeigt sich hier das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 02. 05. 2016, Az.: 6 A 10971/15).

Abgelehnter Grundsteuererlass
Der Kläger war der Eigentümer eines Gebäudekomplexes mit Flächen für mehrere Geschäfte. Seit längerem hatte er versucht, diese wieder zu vermieten. Trotz eigenen Kontakten zu möglichen Mietern, Aushängen im Objekt, dem Angebot auf seiner eigenen Homepage und drei von ihm beauftragter Makler blieben seine Bemühungen erfolglos. Damit er zumindest die Grundsteuer in Höhe von jährlich mehrerer tausend Euro ersparte, beantragte er einen Grundsteuererlass. Den lehnte die Kommune insbesondere wegen unzureichender Vermietungsbemühungen ab. Die anschließende Klage zum Verwaltungsgericht Koblenz scheiterte. Der Vermieter ging daraufhin in Berufung, die das OVG ebenfalls abwies.

Inserat auf Immobilienportal
Denn aus seiner Sicht ist das Angebot von Mietobjekten im Internet inzwischen unabdingbar. Nur dadurch sei eine möglichst große Reichweite für mögliche Interessenten gegeben. Klassischen Anzeigen in Printmedien spricht das OVG diese Fähigkeit ebenso ab wie der bloßen Beauftragung von Maklern mit der Mietersuche. Beides hält das OVG für nicht ausreichend. Dabei präzisiert das Gericht seine Anforderung an das Internetangebot. Aus seiner Sicht genüge es nicht mehr, ein Objekt irgendwie im Internet anzubieten. So fehle es auch dem Angebot auf der eigenen Homepage an der notwendigen Reichweite. Vielmehr verlangen die Richter Inserate in einschlägigen Immobilienportalen und nennen explizit die Portale immowelt.de oder immobilienscout24.de in ihrem Urteil als Beispiele.

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Vermieterinteressen zweitrangig
Seine Abneigung gegenüber diesen Plattformen begründete der Vermieter damit, dass er versuche, namhafte Firmen als Mieter zu gewinnen. Über die vom Gericht genannten Plattformen meldeten sich ihm zufolge aber nur Billiganbieter, Betreiber von Ein-Euro-Läden und ähnliche Interessenten, die er nicht als Mieter wolle. Dass das der Fall ist, hatte der Vermieter allerdings nicht ausreichend dargelegt. Und insofern noch negativer für ihn war, dass das Gericht seine Verweigerung als Zeichen nicht ausreichender Bemühungen wertete. Denn er habe, um einen Grundsteuererlass zu erhalten, auch solche Mieter in Betracht zu ziehen, die ihm nicht oder kaum genehm sind.

Autor: Christian Günther, Assessor und Redakteur bei anwalt.de

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