Inflation, Zinskosten, Materialmangel

„Die Vollbremsung im Wohnungsbau wird sich nächstes Jahr zeigen“

Bau- und Wohnungswirtschaft sind eingekeilt zwischen extremen Preissteigerungen, Lieferengpässen und anziehenden Zinsen. Wie wirken sich diese Negativfaktoren auf den Baustellen aus? Wir haben uns auf der neuen Messe „Real Estate Arena“ in Hannover umgehört.

Für Investoren sind Neubauprojekte derzeit praktisch unkalkulierbar. Foto: Adobestock/bluedesign
Für Investoren sind Neubauprojekte derzeit praktisch unkalkulierbar. Foto: Adobestock/bluedesign

Wie kann unter den aktuellen Rahmenbedingungen das zusammenpassen, was die Politik von der Wohnungswirtschaft erwartet, nämlich mehr Klimaschutz und gleichzeitig mehr Neubau von preisgedämpften Wohnungen? In einer Art Faktencheck kam GdW-Präsident Axel Gedaschko in seiner Keynote zum Auftakt der Messe auf geradezu dramatische Weise zu dem Ergebnis: Die Erwartungen der Politik seien derzeit fernab jeder Realität. „Wir müssen uns fragen, ob wir auf dem Weg zu den Bauzielen losstolpern oder strukturiert vorgehen wollen“, sagte Gedaschko in Hannover Richtung Bundesregierung. Die Förderung energieeffizienter Gebäude sei in einem Chaos geendet. Man könne nicht bauen bei einer Inflation von 7,4 Prozent und Erzeugerpreisen, die seit Juli 2021 je nach Baustoff um 38 bis 83 Prozent gestiegen seien. Laut Statistischem Bundesamt, so der GdW-Präsident, seien die Holzpreise so stark gestiegen wie nie zuvor seit Beginn der amtlichen Erhebungen im Jahr 1949. Tatsache sei auch der Materialmangel. Zum Teil würden Wärmepumpen von Handwerkern zwar installiert, aber die Geräte seien nicht einsatzbereit, da sie ohne elektronische Chips eingebaut würden. In diesen Häusern werde mit mobilen Einheiten geheizt. Es bräuchte, so Gedaschko weiter, 60.000 zusätzliche Handwerker, um die für die Wärmewende notwendige Zahl an Wärmepumpen einzubauen.

„Der neue Pufferzins von zwei Prozent trägt zur Teuerung bei“

Eine weitere Hürde habe die staatliche Finanzaufsicht BAFIN mit dem sogenannten Systemrisikopuffer aufgestellt. Banken seien seit 1. April dazu verpflichtet, zwei Prozent der Kreditsumme für Wohnimmobilien durch Eigenkapital abzusichern. Dieser Pufferzins mache das Bauen noch teurer und stelle einen weiteren Rückschlag für den Wohnungsbau dar. „Vor diesem Hintergrund erklären 70 Prozent unserer Mitgliedsunternehmen: Wir stellen den Wohnungsneubau ein“, erklärte Gedaschko. Denn bei der aktuellen Kostenentwicklung müssten Neubauwohnungen in Ballungsgebieten für einen Preis von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter vermietet werden.

Wie kann die Lösung der Probleme aussehen?

Wie ließe sich nun dieses Gewirr an Bauhindernissen lichten? Der GdW-Präsident machte in Hannover einige Vorschläge. Das serielle Bauen und Sanieren müsse sich im Markt breiter durchsetzen. „Die Anbieter der Module gibt es, wir suchen Auftragnehmer“, so der Appell Gedaschkos an die Wohnungswirtschaft. Andererseits müsse die Politik beim Klimaschutz endlich verstehen, dass es nichts bringe, wenige Gebäude auf das Optimum zu trimmen. Der größere Hebel seien Quartierslösungen wie zum Beispiel die Erleichterung von Mieterstromprojekten, die heute noch viel zu stark reglementiert seien. Scharf ging Gedaschko mit der CO2-Steuer ins Gericht. Er forderte ihre Abschaffung. Sie sei als Anreiz zum Energiesparen angesichts der Energiepreisexplosion schlicht überflüssig. Der Staat sei auch gefordert bei der Preisaufsicht. „Es gibt einige Unternehmen in der Baustoffindustrie, die die Preissteigerungen schamlos ausnutzen“, kritisierte Gedaschko. Hier müsse das Kartellamt genau hinschauen. „Wir müssen auch über die Abschaffung von Zöllen und über die Substituierung bestimmter Materialien sprechen, die laut Bauordnungen nicht zugelassen sind.“

Bundesbauministerin übergeht aktuelle Krisenphänomene

Auch Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) nutzte die erste Auflage der neuen Immobilienmesse in der niedersächsischen Landeshauptstadt, um sich der Branche als Gesprächspartnerin anzubieten. In ihrer Rede erwähnte sie lediglich das Problem der Lieferengpässe, ansonsten aber kamen die aktuellen wirtschaftlichen und politischen Probleme nicht vor, gerade so, als wenn nichts wäre. Sie bekräftigte das politische Ziel der Ampelkoalition zum Bau von jährlich 400.000 Wohnungen und wies auf die bekannten Stellschrauben hin, an denen gedreht werden müsse: Beschleunigung von Genehmigungsverfahren in den Kommunen durch Digitalisierung und mehr Personal in den Ämtern, neue Förderlandschaften, Programme zur Revitalisierung von Dorfkernen und Stadtzentren, eine Reform der TA Lärm für die Schaffung der 15-Minuten-Stadt oder die Lockerung von Stellplatzsatzungen. Man mag eine solche Rede vor Messepublikum als realitätsfern kritisieren, eher aber zeigt sich darin die Machtlosigkeit der deutschen Regierung angesichts des Krieges in Europa.

So sieht es auf den Baustellen aus

Auf der Messe „Real Estate Arena“ haben auch einige Wohnungsbauunternehmen aus der Region Hannover ausgestellt. Die Redaktion hat das genutzt, um ein Bild von der aktuellen Situation auf den Baustellen zusammenzutragen.

Jan Christian Drexler, Leitung Bauunternehmen, Gundlach:

Wie gehen Sie mit den derzeitigen Negativfaktoren um?

Wir merken einen extremen Preisanstieg. Der Preis für Stahl hat sich seit Ende letzten Jahres verdoppelt. Da ist es natürlich schwierig, neue Aufträge abzuschließen. Die Auftraggeber sind hier natürlich sehr, sehr vorsichtig. Wer trägt das Preisrisiko? Das ist immer das Thema. Die Nachfrage ist im Moment sehr verhalten und vom Risiko beherrscht.

Auf unseren aktuellen Baustellen haben wir das Glück, relativ früh viel eingekauft zu haben. Deshalb trifft es uns aktuell noch nicht ganz hart. Im Moment können wir die eigenen Leute noch gut auslasten. Bei uns haben wir zudem die besondere Konstellation, dass wir als Bauunternehmen eingebunden sind in ein Wohnungsunternehmen, so dass wir auch für den eigenen Bestand bauen. So können wir leichter entscheiden, stellen wir das Projekt zurück oder realisieren wir es. Aber es ist ein sehr beherrschendes Problem und das Thema Preise diskutieren wir mit jedem Bauherrn, auch in bestehenden Verträgen.

Beginnen Sie mit dem Bau neuer Projekte?

Wir haben geplante Projekte von externen Auftraggebern bereits auf Eis gelegt.

Werden Ihnen von Lieferanten Preise genannt?

Es gibt Angebote mit Tagespreisen und in jedem Angebot ist eine Preisgleitklausel drin. Aber so agieren wir auch und wir verstehen unsere Nachunternehmer. Wir sitzen in einem Boot, versuchen partnerschaftlich damit umzugehen und das potenziellen Auftraggebern transparent zu machen. Und wir stoßen eigentlich immer auf Verständnis. Unsere Auftraggeber sagen nicht, ihr verdient jetzt doch mit in dieser Situation. Der partnerschaftliche Umgang miteinander ist gerade ein ganz großes Pfund.

Erleben Sie es, dass bestimmte Baustoffe nicht geliefert werden können?

Ja, eine Zeit lang gab es keine Kanalgrundrohre. Auch Dämmung war ein Problem. Wir konnten das durch Umstellung der Bauabläufe halbwegs kompensieren, so dass der Endtermin gehalten wurde. Aber das war immer ein Kraftakt und ich habe die Sorge, dass wir bald irgendetwas tatsächlich stoppen müssen, weil Material nicht da ist. Wir haben tolle Mitarbeiter, die vorausschauend gehandelt haben, speziell die Bauleiter und Einkäufer. Irgendwann hilft natürlich das Vorausschauen nicht mehr.

Hermann Aden, Vorsitzender des Aufsichtsrates der GSW Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau & Projektentwicklung mbH Hameln

Wir haben mit unseren laufenden Bauprojekten so früh angefangen, dass wir uns jetzt in der Endfertigung befinden. Wir haben bislang – toi, toi, toi! – weder extreme Kostensteigerungen, noch haben wir Probleme Bauzeiten einzuhalten. Aber es gibt einen Bauabschnitt, der im kommenden Jahr fertig werden soll, bei dem zeigen die Ausschreibungen, dass wir es mit eklatanten Preissteigerungen zu tun haben, wenn wir denn überhaupt Angebote erhalten. Wir haben Gott sei Dank Finanzierung und Förderung gesichert. Unsere Projekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus sind nur deshalb zu realisieren, weil wir von der Landesbank eine profunde Förderung bekommen und weil wir noch sehr günstige Zinsen hatten. Im Moment machen sich Aufsichtsrat und Geschäftsleitung Gedanken darüber, ob wir bei kommenden Projekten eher ein Pause einlegen sollten und uns auf die Sanierung des Bestands konzentrieren. Wir werden deutlich vorsichtiger, was zukünftige Investitionen angeht.

Haben Sie es schon erlebt, dass auf den Baustellen Baumaterial oder Arbeitskräfte fehlen?

Gott sei Dank bisher noch nicht, aber ich kann hier ein Beispiel berichten. Unser Elektriker auf der Baustelle nutzt ein bundesweites Netzwerk, um von einer Woche zur anderen Kabel zu organisieren, weil er sie im Großhandel nicht erwerben kann. Insofern klopfen wir jeden Montag auf Holz und hoffen, dass es so weiter geht. Es bedarf großer Anstrengungen aller am Bau Beteiligten, dass wir kleine Verzögerungen durch das Verschieben von Gewerken so ausbalancieren, dass uns Unternehmen nicht abspringen. Das ist ein sehr schwieriges Geschäft geworden.

Siegfried Volker, Bereichsleitung Immobilienmanagement, KSG Hannover:

Auf den Baustellen sind wir in einer Situation, in der wir neu denken müssen. Die laufenden Bauprojekte werden wir zu Ende führen, aber die Projekte, die in den nächsten Jahren beginnen sollten, müssen wir überdenken. Zum Teil haben sich die Finanzierungsbedingungen geändert. Die ausführenden Firmen wollen nicht mehr zu den Preisen arbeiten, die vor einem Jahr vereinbart wurden. Wir müssen schauen, ob das von uns beabsichtigte Mietenniveau überhaupt haltbar ist. Wir müssen neu denken und neu verhandeln. Viele strukturelle Themen, wie der Wohnungsmix und die Wohnungsausstattung müssen wir neu bewerten, um nicht aus dem Rahmen zu fallen. Als kommunales Wohnungsunternehmen haben wir die Aufgabe, sozialen Wohnraum in einer guten Qualität zu stellen und wenn wir uns bei 12 oder 14 Euro pro Quadratmeter bewegen müssen, um in zwölf oder 15 Jahren den Break Even zu erreichen – das können die Kunden, die bei uns wohnen, einfach nicht bezahlen.

Haben Sie Projekte endgültig ad acta gelegt?

Wir haben geschoben. Alle laufenden Projekte führen wir zu Ende und nehmen die Preiserhöhungen in Kauf, aber Projekte, die wir Ende dieses Jahres anfangen wollten, haben wir um mindestens ein halbes Jahr geschoben. Es ist immer schwierig, wenn ein Bauantrag gestellt ist oder eine Baugenehmigung schon vorliegt, in ein neues Verfahren einzusteigen. Das wollen wir nach Möglichkeit vermeiden. Aber bei Projekten, die nur angedacht sind, da würden wir tatsächlich nochmal in die Pütt steigen.

Wie viele Wohneinheiten sind von der Verschiebung betroffen?

Zum Glück bauen wir nicht ganz groß. Das größte Projekt ist der zweite Bauabschnitt im Stadtteil Kronsrode, wo wir etwa 130 Wohnungen schieben. Ansonsten sind es Projekt zwischen zehn und 30 Wohnungen, die wir punktuell verteilt in der Region Hannover bauen wollten. An zwei Standorten wollen wir die Modulbauweise ausprobieren, um zu schauen, ob sich damit wirklich Kosten einsparen lassen.

Haben Sie es erlebt, dass Baukomponenten plötzlich gefehlt haben?

Ja, aktuell fehlen uns Dachziegel. Der Zimmermann ist fertig und wir können das Dach nicht eindecken. In Wiesenau sollen 34 Wohnungen für eine integrative Wohngemeinschaft entstehen und wir warten auf die Dachziegel. Heizungsthermen sind auch ein Problem. Wir haben ein Produkt, dass wir einbauen. Wenn jetzt eine Gastherme ausfallen würde, hätten wir sechs bis acht Wochen Lieferzeit. Wir haben gebrauchte Thermen nach dem Einbau von Zentralheizungen auf Halde gelegt, bilden quasi unser eigenes Warenlager. Wir müssen viel improvisieren.

Matthias Herter, Vorsitzender der Geschäftsführung, und Alexander Dröge, Geschäftsführer, meravis Immobiliengruppe:

Matthias Herter: Im Moment ist das Bauen eine große Herausforderung, weil wir in allen Kostenpositionen Steigerungen haben. Wir agieren als Bestandshalter und Projektentwickler und haben derzeit ein Bauprogramm von 1.000 Wohnungen. Die Baupreise sind schon vor dem Krieg explodiert und jetzt haben wir zusätzlich mit einem Zinsanstieg zu tun. Aufgrund der Inflation werden sich die Lohnkosten erhöhen. Wir rechnen mit einer Preis-Lohn-Spirale. Das führt zu einer Kostenerhöhung, die wir durch unsere Preise nicht aufholen können. Die hohen Kaufpreise wurden bislang durch die niedrigen Zinsen immer gestützt, jetzt gibt es ein Problem.

Was bedeutet das für Ihre Neubauprojekte?

Herter: Zum Glück haben wir in diesem Jahr nur ein Projekt begonnen. Das ziehen wir durch, denn nichts ist schlimmer, als irgendwo einen kaputten Zahn stehen zu haben. Alle anderen Projektentwicklungen sind auf `hold´ und werden nur so weit vorbereitet, dass wir anfangen können zu bauen, sobald sich die Lage besser einschätzen lässt. Aber wir haben alles auf `hold´ gesetzt.

Wie viele Wohneinheiten betrifft das?

Herter: Gehen wir davon aus, dass wir 200 Wohnungen pro Jahr produzieren wollen und einen Planungsvorrat von drei Jahren haben, dann sind das ungefähr 600 Wohnungen.

Erleben Sie, dass plötzlich Baumaterial auf den Baustellen fehlt?

Alexander Dröge: Ja, und wir sehen, dass bei den Handwerksfirmen zum Teil Kurzarbeit angemeldet wird. Das sind die ersten Herausforderungen, die auf uns zukommen.

Was bedeutet das Auf-Eis-Legen von Projekten betriebswirtschaftlich? Wer keine Kosten hat, bleibt ja möglicherweise gesund?

Dröge: Na ja, die Grundstücke, die gekauft sind, sind mit Liquidität belastet. Und für das Fremdkapital laufen die Zinskosten natürlich weiter.

Herter: Es ist nicht nur das Bauen, wir sind auch Bestandshalter. Wir haben 30.000 Kunden und 12.000 Wohnungen. Wir rechnen mit steigenden Nebenkosten und da ist schon die Frage, wie die Haushalte reagieren. Wir sind ein Unternehmen mit Mieten im mittleren Preissegment. Die Durchschnittsmiete liegt bei sieben Euro. Wir können nicht sagen, ob die Mieten bezahlbar bleiben. Und wenn es das Material für die Modernisierung im Bestand nicht gibt, also zum Beispiel Wärmepumpen, können wir die Klimaneutralität des Bestands nur schwer vorantreiben. Das bedeutet für uns mehr Arbeit nach innen, dass wir uns um die Prozesse kümmern. Damit wir ganz vorne sind, wenn es wieder losgeht.

Ulrich Sörgel, Leiter Wohnimmobilien, Volkswagen Immobilien:

Die Situation auf den Baustellen ist sehr unterschiedlich, aber in jedem Fall nicht ganz einfach. Die Lieferkettenprobleme bekommen wir deutlich zu spüren. Auf den großen Baustellen weniger als im kleinteiligen Modernisieren. Ganz aktuell bekommen wir auf dem Markt keine FI-Schalter, und schon sind wir nicht mehr in der Lage, die Wohnung in die Vermietung zurückzugeben. Natürlich beschäftigt uns die immense Baukostensteigerung und durch Corona gibt es Personalengpässe bei den Handwerksunternehmen.

Verlängern Sie angesichts der Preissteigerungen die Zeit der Amortisation eines Bauprojektes?

In der Tat haben wir zwei Neubauvorhaben, die wir ausgeschrieben hatten, nach der Submission ausgesetzt, weil das Kostenniveau in der Vermietung nicht mehr darstellbar ist. Das betrifft einmal etwa 70 Wohnungen und einmal 80 Mikro-Apartments. Das passiert jetzt in der ganzen Branche angesichts der Entwicklung bei Fördermitteln, Zinsen und Baukosten.

Dr. Susanne Schmitt, Direktorin VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen:

Auf den Baustellen kommt es tatsächlich teilweise zu Lieferengpässen und damit zu Baustopps. Das betrifft einzelne Gewerke, was sich dann aber in anderen Gewerken fortsetzt. Die Planungen neuer Projekte bei unseren Mitgliedern sind so gut wie eingestellt. Die Branche wartet ab, wie sich die Rahmenbedingungen verändern, wie sich die Energiekosten, damit verbunden die Materialkosten und die Baupreise entwickeln und wie sich die Verfügbarkeit der Handwerker weiter darstellt. Wir bekommen auf manche Ausschreibung zum Teil gar keine Angebote, zum Teil nur noch ein Abwehrangebot. Oder die Angebote beinhalten keine festen Preise und stehen unter dem Vorbehalt der Bezugsfähigkeit der Materialien, die dann zu den am Tage der Lieferung gültigen Preise abgerechnet werden sollen. Damit habe ich keinerlei Kalkulationsgrundlage und kann neue Projekte nicht mehr in die Finanzierung bringen.

Das klingt, als würde die Hochbau-Konjunktur in diesem Jahr noch komplett abgewürgt.

Laufende Bauvorhaben werden natürlich soweit wie möglich zu Ende geführt. Lieferengpässe betreffen auch nicht alle Baustellen und wir haben sehr lange Vorlaufzeiten, also ein, zwei Jahre Planung, so dass sich die Auswirkungen im Herbst zeigen werden. Aber ich gehe davon aus, dass die Vollbremsung beim Wohnungsbau im nächsten Jahr durchschlagen wird.

Was bedeuten Baustopps für das Betriebsergebnis von Unternehmen?

Wir wollen bauen, aber es fügt den Unternehmen keinen massiven Schaden zu, wenn sie sich auf die Bestände konzentrieren. Wir müssen nicht neu bauen, um zu überleben. Wir wollen neu bauen, weil wir wissen, dass die Wohnungen gebraucht werden, gerade im preisgedämpften Segment. Die Geschäftstätigkeit geht eine Zeit lang auch ohne Neubau weiter.

Die Fragen stellte Thomas Engelbrecht

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