WEG-Recht

Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung beachten!

02.06.2017

Rohrbruch reparieren, Fenster streichen, Balkongeländer austauschen? In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können die Instandhaltung und die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum oder die Kosten hierfür auf Sondereigentümer übertragen sein. Dafür sind jedoch eindeutige Vereinbarungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung notwendig.

Wasserleitungsrohre in einem Keller
Wenn die Rohre im Keller einer Wohneigentumsgemeinschaft reparierte werden müssen: Geld aus der Sonder- oder Gemeinschaftseigentumskasse nehmen? FOTO: PIXELIO/M. WILLEKE

Vermieter, WEG-Verwalter und Eigentümer müssen nicht nur den Inhalt der Teilungserklärung kennen, sondern auch den Unterschied zwischn Instandhaltung und Instandsetzung beachten. Dies zeigt ein aktuell veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 9.12.2016, Az. V ZR 124/16).

Rohrbruch kann Knackpunkt sein

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um Kosten für die Reparatur eines Rohrbruchs. Das Rohr stand im Gemeinschaftseigentum der WEG. In der Teilungserklärung der WEG war geregelt, dass die Kosten der Instandhaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen, wenn diese nur von einem Eigentümer genutzt werden, nur von ihm getragen werden. Er habe die Instandhaltung dann auch zu veranlassen.

Der BGH hielt sich streng an den Wortlaut dieser Regelung. Er entschied, dass die WEG in dem entsprechenden Passus der Teilungserklärung tatsächlich nur die Instandhaltung geregelt hatte, nicht aber die Instandsetzung. Die Folge: Die Instandsetzung blieb weiterhin Sache der Gemeinschaft. Da die Reparatur einer durch einen Rohrbruch beschädigten Wasserleitung keine Instandhaltung, sondern eine Instandsetzung sei, habe die Gemeinschaft dafür aufzukommen, so der BGH weiter.

Die feine Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung hatte in diesem Fall also eine sehr große Wirkung, erläutert Alexander J. Schmitz-Elsen, Rechtsanwalt und Berater beim Verein Wohnen im Eiegntum (WiE). Das macht es für Wohnungseigentumsgemeinschaften und Eigentümer nicht einfacher. Denn in der Praxis ist gar nicht immer eindeutig zu bestimmten, was (noch) Wartung und was (schon) Reparatur ist.

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