Mit künstlicher Intelligenz Gebäude besser bewirtschaften

Eigentümer und Verwalter von Mehrfamilienhäusern sehen sich zunehmendem Druck aus verschiedensten Richtungen ausgesetzt. So verschärft der Gesetzgeber stetig die Anforderungen in Bezug auf eine nachhaltige Bewirtschaftung von Gebäuden. Vonseiten der Bewohner wächst der Wunsch nach smarten Services rund um die Wohnung. Und gleichzeitig verlangt der zunehmende Wettbewerb danach, Verwaltungsprozesse zu straffen und vor allem zu digitalisieren.

Im Bestreben, Immobilienbetreiber zu entlasten, entwickelt BRUNATA-METRONA gemeinsam mit Hochschul-Partnern und Wohnungsunternehmen IT-gestützte Lösungen für den intelligenten Gebäudebetrieb. Ausgangspunkt ist eine digitale Infrastruktur mit einer zentralen Steuereinheit, die direkt in der Immobilie installiert wird.

Die Steuereinheit ist mit künstlicher Intelligenz (KI) ausgestattet und adressiert je nach Ausbaustufe eine oder mehrere der oben genannten Herausforderungen. Sie kann unter anderem die Heizung regulieren (Energieeinsparung/Nachhaltigkeit), Bewohnern wohnungsspezifische Informationen zur Verfügung stellen und Mehrwertdienste anbieten (Smart Services) sowie die Kommunikation zwischen Verwalter/Eigentümer, Bewohner und externen Anbietern optimieren (Verwaltungsprozesse).

Geringinvestive Nachhaltigkeit

Die KI ist als selbstlernendes System konzipiert. Mit der Heizungsanlage verbunden, antizipiert sie den Heizenergiebedarf und vermeidet so Überangebote und energieintensives maximales Hochfahren der Heizanlage. Diese Funktion wird bereits seit über zwei Jahren in mehreren Praxisprojekten erfolgreich eingesetzt und sorgt dort für Energieeinsparungen von bis zu 20 Prozent bei gleichzeitig gesteigertem Heizkomfort – unabhängig von der energetischen Sanierung der Gebäudehülle.

Damit gelingt es den beteiligten Wohnungsunternehmen, kommunale Klimaziele zu erreichen und die finanziellen Belastungen für sich und die Bewohner zu reduzieren. Da ab 2021 der CO₂-Ausstoß der Heizung zunehmend besteuert wird, wird sich der monetäre Effekt noch verstärken. Die erforderlichen Investitionskosten liegen signifikant niedriger als für eine Dämmung mit vergleichbarer Wirkung. Zudem sind die Investitionen bis zu 66 Prozent förderfähig und als Modernisierung umlagefähig.Die KI in unserer Systemlösung ist auch in der Lage, den Einsatz von klassischen und erneuerbaren Energieträgern effizient zu verknüpfen. Dadurch kann, bei gleichbleibendem Heizkomfort, der CO₂-Ausstoß weiter reduziert werden. Zusätzliche Effekte lassen sich erzielen, wenn das System in die einzelnen Wohnungen erweitert wird. Dafür kommt je Wohnung ein Tablet-Computer für die Heizungssteuerung zum Einsatz. Die ohnehin vorhandenen Heizkostenverteiler dienen als Sensoren, funkgekoppelte Heizkörperventile ermöglichen die Temperaturregelung der einzelnen Räume für individuelles Wohlfühlklima. Parallel erhält der Nutzer über das Tablet auch Informationen zu seinem Heizverhalten, wie beispielsweise die in Kürze verpflichtende unterjährige Verbrauchsinformation.

Mehr Lebensqualität durch smarte Services

Smart Services machen Wohnungen attraktiver und wettbewerbsfähiger in der Vermietung. Das kann beispielsweise die Einbindung von digitalen Schließanlagen oder von (Video-)Gegensprechanlagen umfassen. In einer immer älter werdenden Bevölkerung gewinnen speziell Dienstleistungen für ältere Menschen an Bedeutung. Wenn mithilfe digitaler Assistenten ältere Menschen länger selbstständig in ihrer Wohnung leben können, profitieren davon auch die Wohnungsunternehmen, die weniger Mieterwechsel verzeichnen.

In mehreren Pilotprojekten wurden bereits erfolgreich Maßnahmen zum altersgerechten Wohnen (Ambient Assisted Living, AAL) realisiert. Spezielle Sensorausstattungen ermöglichen optische, akustische und sprachliche Signale für die Alltagsbewältigung bis hin zur medizinischen Gesundheitsüberwachung. Der Vorteil eines Pflegedienstes, der nicht routinemäßig erscheint, sondern genau dann, wenn er gebraucht wird, liegt auf der Hand. Die Bereitstellung solcher Dienste wird mit vertraglichen Vereinbarungen zwischen Nutzer und Hausverwaltung geregelt.

Digitalisierung entlastet Verwalter

Von der Kommunikationsinfrastruktur in den Wohnungen profitieren auch die Verwaltungsprozesse. Bewohner können Defekte an die Verwaltung/den Eigentümer melden oder sogar direkt an einen Handwerksdienst, wenn Letzterer ebenfalls in das Kommunikationssystem eingebunden ist. Ebenso einfach erfolgt die anschließende Terminkoordination.

Weitere Synergien lassen sich erzielen, wenn neben den Steuerungs- auch die Verbrauchsdaten der Heizung über die Kommunikationsinfrastruktur gesendet werden. Die Integration von Steuerung und Abrechnung steigert sowohl die Geschwindigkeit der Verbrauchsabrechnung als auch ihre Qualität. Gleichzeitig sinkt der koordinative Aufwand des Verwalters.

Datenhoheit beim Betreiber

Die Fülle der Daten, die für die unterschiedlichen Anwendungen ausgetauscht wird, wirft die Frage nach deren Sicherheit und auch nach der Datenhoheit auf. Hier liegt eine besondere Stärke der Lösung: Sämtliche personenbezogenen Daten verbleiben im Gebäude. Für den Fall, dass externe Partner angebunden werden, erfolgt eine hochgesicherte Kommunikation beispielsweise über ein Smart Meter Gateway.

Das der intelligenten Infrastruktur zugrunde liegende, digitale Gebäudemodell ist offen und sehr flexibel. Es dient damit als Ausgangspunkt für die weitergehende Digitalisierung der Wohnungswirtschaft. Das beginnt bei der Nutzung des Heizsystems als Kühlung, indem die Steuerung in Hitzezeiten kaltes Wasser durch den Heizkreislauf zirkulieren lässt. Darüber hinaus können die verfügbaren Daten Wohnungswirtschaftsprozesse optimieren, beispielsweise im Leerstandsmanagement, beim Mieterwechsel, bei der Investitionsplanung oder im Rahmen von Building Information Modeling (BIM). Auf Basis von Erfahrungen aus den laufenden Praxisprojekten und von konkreten Nutzeranforderungen aus dem Verwalteralltag wird die Lösung ständig weiterentwickelt und um zusätzliche Dienstleistungen erweitert.

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