Aus dem Tatbestand
k. A.
Aus den Entscheidungsgründen
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gemäß den §§ 535, 280 i. V. m. dem Mietvertrag vom 18.05.2010 i. V. m. Ziff. 4 der Hausordnung einen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Reinigungskostenin Höhe von 35,46 €.
I. Unstreitig war der Beklagte als Mieter entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden. Unstreitig kam er dieser Verpflichtung bis zum Zeitpunkt der Reinigung seitens der beauftragten Fachfirma am 14.03.2012 nicht nach.
Es kann dahinstehen, ob dem Beklagten vor der Durchführung der Ersatzvornahme das Mahnschreiben vom 07.03.2012 (mit Fristsetzung zum 11.03.2012) tatsächlich zugegangen ist.
Schließlich schuldete der Beklagte entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten. Sofern nicht anderes vereinbart wird, ist ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen ist. Denn der Bruttomietzins ist vorliegend - wie üblich - im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stellt insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre. Außerdem macht es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt wird und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten bleibt; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen ist es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.
Die Pflicht zur Treppenhausreinigung ist von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen, ist der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen. Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen. Wird der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, kann es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause - bis hin zu Mietminderungen - kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen (zur einseitigen Änderung der Treppenhausreinigungspflicht vgl. aber: AG Düsseldorf). Dies kann nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters - hier: des Beklagten - liegen.
Somit liegen vorliegend nach § 281 II Alt. 2 BGB „besondere Umstände“ vor. Der Klägerin war jedenfalls am 14.03.2012 nicht mehr zuzumuten (§§ 282, 241 II BGB), auf die Leistungserbringung seitens des Beklagten zu warten. Ohnehin liegt mit ergebnislosem Ablauf des zugeteilten Monats Februar 2012 eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung seitens des Beklagten vor (§ 281 II Alt. 1 BGB).
II. Die Kosten der klägerseits beauftragten Fachfirma sind als Aufwendung eine zurechenbare Schadensposition i. S. d. § 249 BGB, da sie durch das vertragswidrige Verhalten des Beklagten veranlasst wurden und der Sache nach erforderlich und zweckdienlich waren. Dass die Hausordnung eine Ersatzvornahme nicht vorsieht, ist insofern unerheblich. Im Übrigen ergibt sich der Erstattungsanspruch auch unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683 BGB), da die Klägerin ein dem Beklagten obliegendes Geschäft ausführen ließ.
Der Beklagten schuldet in voller Höhe Kostenerstattung. Die Firma C. hat die geleistete Tätigkeit am 26.03.2012 gegenüber der Klägerin mit 35,46 € (2 Arbeitsstunden) abgerechnet. Dieser Betrag erscheint nicht übersetzt (§ 287 ZPO).
Der Beklagte schuldet nicht nur anteilige Kostenerstattung. Zwar hat die Firma C. die Reinigung erst Mitte März - und also zu einem Zeitpunkt, zu dem bereits ein anderer Mieter für den Treppenhausdienst eingeteilt war - durchgeführt. Der Arbeitsaufwand hat sich durch den Umstand, dass im Zuge der Arbeiten teilsweise auch Dreck beseitigt wurde, für den an sich der turnusmäßig nachfolgende Mieter zuständig war, nicht nennenswert erhöht. Wischen bleibt Wischen.
Gericht: AG Bremen
Aktenzeichen: 9 C 346/12
Urteil vom: 15.11.2012
Tipps von Haus & Grund Bayern
Was tun mit Putzmuffeln in einer Mietergemeinschaft?
Nicht selten kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Treppenhausreinigung, wenn ein Mieter seiner Pflicht zur Reinigung nicht nachkommt. Doch was können Vermieter gegen solche Putzmuffel tun? Kann er in diesen Fällen eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten bei der Betriebskostenabrechnung der Mietergemeinschaft in Rechnung stellen?
Ist die Pflicht der Mieter zur Treppenhausreinigung wirksam vereinbart worden und kommt ein Mieter dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter zunächst lediglich eine Abmahnung aussprechen, in der er den Mieter auf seine mietvertraglich vereinbarte Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses hinweist und ihm eine Frist zur Erfüllung dieser Pflicht setzt. „Denn die Treppenhausreinigung darf ohne Zustimmung der Mieter den Mietern nicht einseitig entzogen und kostenpflichtig an einen Reinigungsdienst übergeben werden – hierfür würde der Vermieter die Einwilligung aller Mieter benötigen.
Aber gerade diejenigen, die ihrer Pflicht nachkommen, sind damit häufig nicht ein-verstanden“, erklärt Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Trägt auch die Abmahnung keine Früchte, so kann der Vermieter den gerichtlichen Weg einschlagen und den Putzmuffel auf Erfüllung seiner Pflicht verklagen.
„Hat die Klage Erfolg und bleibt der Mieter auch daraufhin untätig, kann der Vermieter für den betroffenen ungeputzten Bereich im Treppenhaus eine Reinigungsfirma im Rahmen der Vollstreckung auf Ersatzaufnahme beauftragen und die Kosten dann dem nachlässigen Mieter auferlegen“, informiert Dr. Kirchhoff.
Ist die Pflicht zur Treppenhausreinigung mietvertraglich nicht auf die Mieter umgelegt, so ist hierfür grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. „In diesem Fall kann er dann eine Putzfirma für die Reinigung des Treppenhauses bzw. der gesamten Gemeinschaftsflächen beauftragen und die Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. So kann der Streit mit den nachlässigen Mietern verhindert und gerichtliche Verfahren können vermieden werden“, empfiehlt der Vorstand.
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